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地铁楼盘 并非都是“大牛股”

http://www.sina.com.cn   2009年06月03日09:34  大河报

  □记者曾邦华 余勇文

  地铁的时尚、方便、快捷让郑州市民十分憧憬,投其所好,郑州楼市“一夜之间”涌现出了近百家主打地铁概念的楼盘。这些楼盘果真个个都是“潜力牛股”吗?如果楼盘远离了宜居、舒适等居住者的价值需求,它还是理想的地铁物业吗?对此,业内人士指出,对待“地铁”概念楼盘一定要仔细甄别。
  地铁概念提前透支
  早在郑州地铁尚在报建之时,郑州地铁沿线大部分楼盘就已经开始炒作地铁概念。自今年年初,郑州地铁项目获批之后,不少楼盘更是打出“本楼盘前行×米即是未来地铁入口”、“乘地铁×分钟即可到达市中心商业广场”、“地铁1号线将从社区门口过”等宣传语。但凡略微靠近规划中的地铁线路的楼盘,也都借势贴上了“地铁”标签。“地铁”成了时尚、方便、快捷的代名词。
  据不完全统计,在即将开建的地铁1、2号线沿线,宣传地铁物业的在售楼盘就已经超过20家,很多楼盘包括未来地铁沿线两公里范围内甚至更远的楼盘,都在销售中打出了“地铁牌”。
  这些楼盘的业主未来果真能够享受到地铁的方便与快捷吗?有关专家对此持怀疑态度。王牌企划董事长上官同君表示,地铁的直接影响范围其实并不像很多开发商所宣传的那么大,所谓的地铁沿线物业一般是指地铁出口处半径为500米之内的楼盘,而“地铁效应”比较明显的主要是地铁沿线的一些远郊楼盘。对于一些远离地铁站的物业,即使打起“地铁牌”,投资者也不应该受此吸引。
  “地铁概念已经被透支,消费者在选择时应该谨慎,选择真正的地铁物业,而不应该盲目,一看到地铁两字就头脑发热。”上官同君这样表示。
  业内人士指出,“地铁牌”并不是保障居住价值的灵丹妙药,对于一些距地铁站点一两公里远,却大打地铁物业旗号的楼盘,购房者应该保持冷静和理性。
  地铁楼盘远近有度
  地铁线路将主要经过城市中心繁华街区或大型居住社区,汇集了大量人流、物流、信息流和资金流,毫无疑问,这将给城市带来更多商气,给沿线居民购物、娱乐、休闲带来更多的便利,但是不是楼盘离地铁口越近就越好呢?业内专家的回答是否定的,他们认为,地铁在带来交通便捷和超强人气的同时,也会影响居住的私密性。据有关研究显示,从安全性和私密性角度而言,居民住宅社区入口与地铁站入口之间的距离最好保持一定的距离,人流量较大的主要站口与住宅社区之间应距离200~300米。
  业内人士认为,一些与地铁站点过于“亲密”的楼盘人流量较大,周边可能存在噪声,小区私密性不好等问题。作为高品质的地铁楼盘,应针对这些问题在入口围合、安防系统、后期物业服务等方面采取应对举措,保障业主既可享受地铁的便利,又有相对幽静居住的环境。
地铁楼盘的“短板”
  业内人士分析说,地铁线路将主要经过城市中心繁华街区或大型居住社区,汇集了大量人流、物流、信息流和资金流,毫无疑问,这将给城市带来更多商气,给沿线居民购物、娱乐、休闲带来更多的便利,但地铁运营带来交通便捷性和超强人气、商气的同时也会影响居住的私密性。地铁楼盘在带来交通便捷的同时,也带来了大量人流,不过这是一柄双刃剑,人流在吸引商家、丰富社区周边商业配套的同时,也使得小区周边的治安情况复杂化。有关研究显示,从安全性和私密性角度而言,居民住宅社区入口与地铁站入口之间的距离最好保持一定的距离,人流量较大的主要站口与住宅社区之间应距离200米~300米。
  此外,如果楼盘面积过大,就会有部分业主实际上距离地铁交通较远,即使步行到社区门口也要较长时间,楼盘的交通优势也就被削弱了。一般来说,地铁周边在一定程度上都存在噪声、振动、人流量大等问题,对于周边环境要求较高的购买者,紧挨着地铁的项目并不是最好选择,因此地铁和住宅两者最好保持一定距离。
  随着时间的推移,轨道交通对房地产价值的影响会减弱。因为随着交通设施在城市众多区域中的陆续投入,可达性将在城市交通网络中普及,造成可达性的相对价值就降低了,而轨道交通对房地产价值的影响又是通过可达性来改变的,因此轨道交通对房地产价值的影响就减弱了;另一方面,轨道交通对沿线房地产价值的影响具有超前性和当期性,前两年对轨道交通的炒作已经使得周边楼盘的价值被过度透支了。
  补充条款事先写
  河南嘉泰律师事务所张红青律师提醒说,地铁的规划与建设是市政工程,与房产开发商无关。在市政建设过程中,不能排除客观原因或政策原因导致轨道交通的规划被调整的可能。如站点被取消或是被延期、路线或站点发生变更等情况。对于以上在轨道交通中出现的情形,如果购房者购房时看中的主要是楼盘在地铁沿线,那么,购房者应在购房前就与开发商作出合理的约定,即在合同补充条款中协商约定请求解除合同或按约定的比例降低房价的权利条款。比如,若站点被取消,购房者应事先和开发商约定,在合同后附补充条款:如因客观原因导致轨道交通线路(站点)被取消,乙方(消费者)有权单方面取消合同,双方另有约定除外。关于赔偿问题,双方可以作相应约定。
  一些开发商在楼盘销售前期为了促销给购房者以口头的承诺,比如某楼盘在楼盘宣传册上写道:本楼盘距地铁站500米。而购房者在买房后发现到地铁站点的距离并不像开发商说的那样近,实际情况是坐公交车还需15分钟。追问开发商,得到的说法是,“我们说的500米是直线距离”。张红青支招说,如发生上面这个问题,应事先在合同后的补充条款里约定相对规范的说法:“距地铁站实际路程××米”。
  区域不同升值有别
  以北京、上海等大城市的经验,地铁的开通往往意味着沿线区域在一定时间内迅速从周边区域突围,成为地价房价上涨最快的区域,像北京的望京、回龙观地区,地铁开通后迅速发展成为超过1千万平方米的大型居住区,随之带来的是大型商业如宜家、沃尔玛等的入驻,物业价值迅速被拉升。
  但是,不同的区域地铁的拉动力都一样吗?对此,怡丰置业营销总监王龙表示,很多人抱着投资的目的购买地铁住宅物业,他们参考的可能是香港地铁开通后,部分区域平均升值近50%的成绩,但事实上地铁作为交通工具,对不同区域的楼盘有不同的拉动作用,作为投资者或自住置业者,应该区分对待。
  王龙认为,原来配套完善的片区内楼盘升值空间不会太大,投资者在购买这一区域地铁沿线的房产时,可以把地铁作为一种附加值,但最好不要抱过高期望,在交通、商业配套等方面上升空间较大的片区,投资也许还能收到较好的收益。比如,从长远的角度出发,地铁开通后,三环外区域的物业就可能比市中心的物业升值幅度更大。从这个角度说,地铁沿线物业也具有不同的升值潜力,而不是一些开发商一味宣称的高标准投资回报率。


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