“房奴”要学会的房贷理财

　　郭雪莹

　　最近背负着沉重房贷的王小姐有点苦恼，股市一泻千里，让她不得不选择了忍痛割肉。眼下这笔资金应该如何利用？是提前还贷还是银行存款？她对未来的理财方向十分迷茫。

　　其实，沪上银行近期主推的房贷产品，已经具有很明显的理财功效。选对一款房贷产品，不仅可以月月省息，更可以让自己做个轻松还贷人。

　　存款加贷款打出组合拳

　　作为后起之秀，一种将存款与房贷挂钩的产品，在市场上表现抢眼。深发展的“存抵贷”和光大银行的“天天省”，均属于这类产品。

　　该类产品的亮点是，当存款账户余额高过一定金额，即提取一定比例视为提前还贷，且这部分额度按日计息，可获得高额理财收益抵扣房贷族的还贷成本，同时，该理财账户具有活期账户的所有功能，有资金需要即可随时支取。

　　以“天天省”为例，光大银行信贷部的陈经理给记者算了一笔账，如果客户在5月1日申请办理10年期“天天省”个人住房按揭贷款80万元，并存入16万元活期存款。5月1日，客户可以提前偿还6.35万元贷款本金，当日即节省13.81元贷款利息。等到5月31日，客户保持账户余额不变，则当月节省贷款利息为428.11元。按此计算，该客户每年可以节省贷款利息5040.65元，10年总计节省利息50406.5元。

　　升级版“存抵贷”的理财表现亦不俗，按照该产品的理财收益表，存款账户余额达到15万元，理财的年收益率将达4.51%，相当于0.72%的活期利率的6倍多，比一年期的定期存款利率4.14%还要高。如果存款账户余额达180万元以上，理财年收益率最高可达5.56%。不过，需要注意的是，“抵扣金额”均不能超过全部关联贷款本金余额之和或150万元。

　　巧妙改变还贷周期

　　通过改变还贷时间，而达到省息效果的方式主要有两种，一种是缩短还贷周期，另一种则是提前还贷，对于这两种方式，银行均有不错的产品推出。

　　工商银行的“双周供”，即将原本按月支付的房贷改成每两周支付一次。通过缩短还款周期，提高还款频率，这款产品使每期还款中本金所占比例更多，利息所占比例相应减少，本金减少速度加快，因此使借款人的利息总支出大大节省。

　　以借款150万元、30年等额本息还款为例，房贷利率采用5年期以上贷款的优惠利率，即基准利率下浮15%为6.656%。如果是按月等额本息还款，每期还贷金额为9635.43元，还款总额为346.88万元。如果按双周等额本息还款，每期还贷金额为4817.72元，还款总额为300.52万元。可以看出，选择“双周供”，可以节省46万多元。

　　“按中国人的消费习惯，大部分借贷人都会提前将贷款全部还清。”深发展银行总行信贷部的一位负责人表示。深发展的“气球贷”、光大的“随心还A”均是针对这种特点推出的省息产品。

　　“气球贷”和“随心还A”都包括3年期、5年期和10年期三种，贷款利率则以相应贷款期限确定。例如贷款30年、选择“气球贷”5年期，则可按5年期的贷款利率计算，而月供则按30年来计算，若到期不能提前还款，还可分为六个5年期来计算。

　　以“气球贷”为例，客户原本想办一个30年期的住房按揭贷款，如果办普通贷款的话，利率最低为6.656％（5年以上期限基准利率7.83％，最低可下浮15％）；通过办一笔3年期的“气球贷”，利率最低为6.426％（3年期基准利率为7.56％，最低可下浮15％）。“气球贷”比普通贷款利率低了0.23个百分点。