空置率加大 郑州商务地产秋意渐寒

    同一地段，写字楼优惠促销力度空前，可是价格却卖不过住宅价。即便如此，8月份的郑房指数显示，住宅成交量比7月仍然上升，写字楼成交量却有所下滑。而来自北京、上海等一线城市的数据显示，写字楼的空置率逐渐高企，租金也呈下滑趋势。这些迹象是否表明，伴随着秋天的到来，写字楼市场也将显露寒意？郑州写字楼市场到底是价值被低估，还是已经相对过剩？

　　【现象解读】

　　写字楼卖不过住宅价，空置率高企

　　几天前，位于陇海路上的一栋写字楼在郑州各大媒体打出了促销广告，“3900元起价”的字眼分外显眼。“写字楼才卖这个价格？比附近的住宅还要低？”市民张先生说，他看到这个广告的第一反应是有点不敢相信自己的眼睛。

　　事实的确如此，这栋写字楼位于市内两条交通主干道的交会处，附近的住宅小区，价格也卖到了5000元左右。而距其不远、位置还不如此处的一栋住宅小区，房价甚至直逼6000元。

　　无独有偶，写字楼打出超低价格广告的也不止上述这一家。一个月前，东风路上某栋写字楼打出了“均价3600元”的广告。而早在去年，紫荆山路上的裕鸿国际开盘，其中一栋写字楼的起价定在了4880元。当时，这一价格远远低于周边的住宅价格。

　　现在，让我们回过头来看一下郑州市房管局公布的8月份郑房指数。数据显示，8月份全市商品房卖出11217套，其中商品住宅销售10409套，比7月份多出184套；而非住宅销售只有808套，其中写字楼287套，这一数字比7月份下降了38.04%。

　　金水区的楼宇经济一直领跑郑州市，河南省社科院的一项调查显示，目前金水区共有商务楼宇224栋，在建、待建商务楼盘46个，但商务楼宇入驻率为82.8％。即便是情况较好的丰产路办事处辖区，已建成的商务楼宇中，还有13％的面积闲置。

　　有业内人士分析说，全市所有商务楼的实际闲置率可能会更高，老的写字楼入驻率为80％~90％，新写字楼大多在40％~50％，有的甚至不足30％。

　　再来对比一下全国一线城市的数据，可以看出，多个城市的写字楼空置率逐渐高企，租金也呈下滑趋势。北京写字楼空置率一直处在高位运行，CBD地区甚至达到35%，租金下挫严重；上海的写字楼市场仍然持续低迷，难阻跌势；广州、深圳的写字楼空置率均接近1/4，租金也呈下滑趋势。

　　秋天来了，莫非郑州的写字楼市场也开始步一线城市后尘，秋意渐寒？

　　【市场分析】

　　“只租不售”或将成为写字楼发展趋势

　　传统模式下，开发商开发完成后为了尽快保证资金回笼，一般都会出售70％～90％的写字楼，有些甚至出现全部出售的情况。“以售为主几乎成为行业的通病。”一位长期从事房地产研究的业内人士认为，开发商这样做回收资金的速度快、工期快，便于滚动开发，短期收效较高，但是也有很大的弊病。

　　该业内人士分析，以售为主的写字楼，开发商为追求利润率，可能会牺牲部分公共空间；在客户的选择上，缺乏针对性；在后期的管理、服务上，会存在诸多不确定性。而以租为主的写字楼，开发商则比较注重公共空间的设计和各种商务配套，在客户的选择上更加谨慎，也更有针对性，保证了楼盘的总体档次，在物业服务上，也将更加尽心。

　　这位人士认为，随着写字楼市场竞争的不断加剧，“只租不售”或将成为未来写字楼市场的发展趋势。

　　与传统写字楼经营方式相比，只租不售意味着开发商自己承担起了经营风险。为了保证出租率，开发商在质量上必须倾尽全力，才能吸引商户入驻，保证利润。写字楼出售面临的最大问题是统一管理和整体形象问题，好的写字楼需要高水平的统一管理、统一经营，这样才能更长久保持较高的物业品质。如果分别打散出售，各业主之间的档次参差不齐，写字楼品质可能无法控制。

　　据了解，目前郑州开发商大都采用分层的方法来解决这样的问题，做法是将楼层较低的分散卖给小业主，楼层高的整层出售。

　　这样造成的结果是，由于开发商不拥有房产权，如果高层的业主拆分面积出租，也是很难控制的。分拆销售的写字楼，业主只谋求个人利益最大化，忽略商业项目整体定位的统一性，开发商也无权进行统一经营、统一管理，容易引发开发商、物业管理企业、业主、租户之间的各类冲突。“如果只租不售，则可有效避免上述问题。”该业内人士说。首先，只租不售的模式保持了写字楼产权的统一，有利于日后写字楼的统一经营、管理与维护，更能使物业形象得到良好的维护和提升。同时，只租不售模式使租赁面积更具有弹性，能满足客户因业务扩张而增加办公面积的要求。

　　只租不售还有一个巨大的好处：免征土地增值税。如果将物业售卖增值，要缴纳税金，如果只租不售，物业仍是开发商自己持有，就可以免除被征税。开征土地增值税后，在追求利润最大化的前提下，很多开发商在实际操作中都愿意将写字楼自己持有。

　　【投资建议】

　　物业好坏决定商务地产投资能否保值

　　既然写字楼的投资价值较高，那么，准备投资写字楼的市民需要注意哪些方面的事项呢？

　　业内人士认为，写字楼投资的先期成本较高，短期内不可能有明显的投资回报，物业空置时间一般在半年到一年左右，因此投资者应做好充分的心理准备，对投资风险要有足够的认识。

　　毋庸置疑，地段仍然是决定写字楼成败的关键因素。

　　郑州同致行地产顾问有限公司品牌运营总监曹庆伟建议，不能盲目考虑降低投资成本，去选择一些地理位置较偏、售价相对便宜的物业，这样反而会加大投资风险。此外，开发商的实力、物业管理公司在行业内的信誉，也是决定成败的重要因素。

　　在操作技巧上，要懂得预先“料理”租金的上升空间。有的开发商或者物业管理公司会有委托租赁业务，在签订合同时委托时间最好不要超过两年。因为从长远来看，写字楼租赁市场行情还会慢慢走高，如果签订长期合同的话，投资者会无法享受到租金上涨带来的收益。

　　有水准的投资者，还应该坚持细分市场，通过瞄准目标客户群，来确定具体楼盘的投资。因为企业选择写字楼办公的首要目的，是为了提升企业形象。知名企业和实力企业都将写字楼的档次、形象，作为仅次于地段的主要因素。

　　有业内人士强调，投资写字楼时，对一些具体的事项要亲身体验。对于实际使用的企业来说，写字楼的品质至关重要。如交通、停车场、外立面、大堂、电梯质量、采光通风是否良好等，都需要逐一比较、现场观察、实地感受。

　　此外，一些投资客容易忽略物业问题，这可能成为投资失败的原因。物业管理的好坏，是决定你的投资能否保值和增值的至关重要因素，首先要看物管公司的品牌和口碑，关键是看该管理公司是否能做到严谨、安全、细致、周到、快捷。

　　观点PK

　　A

　　价值被低估未来空间很大

　　一种观点认为，郑州写字楼市场的未来空间很大，发展潜力无限，目前的形势只是正常的调整。

　　一位不愿透露姓名的房产代理公司负责人说，任志强出席“2007中国（郑州）商务地产高峰论坛”时，曾用这样一句话总结、展望郑州写字楼市场的前景——“生得晚不一定长得矮”。

　　这位负责人认为，这说明郑州写字楼的市场空间还很大。事实上，郑州目前最好的写字楼价格，每平方米也只卖到8000元左右，而住宅卖到这个价格之上的并不鲜见，郑东新区的绿城百合、双河湾等小区早已突破此价。业内人士都很清楚，现在投资住宅的回报率是普遍下降的，投资商铺的风险又很高，而投资写字楼的收益却在稳定持续增长。

　　河南省房地产业商会常务副会长赵进京认为，北京、上海等一线城市的写字楼市场已经成熟，这些城市的第三产业发达，新兴产业发展迅速，外资企业数量大，对高档写字楼的需求旺盛。与此相比，郑州的写字楼市场目前以中低档产品为主，高档写字楼发展迅速，中小企业是消费主体，客户群体以省内企业为主。

　　在市区，许多写字楼的售价竟不及周边住宅。对这种奇怪的“倒挂”现象，赵进京认为，在一定程度上，写字楼的市场价值确实被低估。但从经济发展的角度来看，这种现象是必然的，也是合理的。

　　就区域而言，郑州的第三产业正处在一个发展阶段，商务、娱乐设施欠缺，在市区内，各种生活配套较为完备，高端商务配套资源较为稀缺，所以市区内即使写字楼项目出现，由于该项目自身或周边的相关配套并不完备，也会导致写字楼项目的市场价值缩水。

　　B

　　同质化竞争严重过剩苗头渐显

　　另一种声音则认为，郑州作为内地二线城市，目前的写字楼容量已经超出了经济发展的需求，过剩苗头渐显。

　　郑州同致行的曹庆伟认为，郑州的内向经济属性较强，且规模以上企业较少，对高端写字楼的需求量不是太大，而目前市场上的写字楼产品差异化较小，争相定位高端产品，这就容易导致产品同质化，因此从一定程度上说郑州的写字楼市场已经开始显现过剩苗头。“郑州的写字楼市场还存在着一些问题，比如政府缺乏宏观规划，布局上略显混乱，有的地方其自身和周边的属性就决定了这个地方可能不太适合做写字楼，开发商却一意孤行，硬要做成写字楼，将来能经营好吗？”曹庆伟对郑州的写字楼市场不无担忧，在他看来，不少写字楼的产品定位也是不甚清晰的，一拥而上就先行开发了，不管卖给谁，销售完毕就了事，不注重后期的持续运营和可成长性，其实这也是一个很大的隐患。

　　上海绿地集团中原房地产事业部营销总监白伊剑认为，现在的写字楼市场面临着比以往任何时候都要激烈的竞争，一方面是量的急剧放大，很多写字楼面市，商住楼、综合体、纯写字楼和高档、中档、低档写字楼等一应俱全，“僧多粥少”必然引起竞争；另一方面，质的严重趋同有可能会引发价格战，不但开发商要让利，最终受损失的可能还是购房者。（今报记者 魏巍 实习生 张墁/文）