房地产金融与城市发展论坛21日盛大举行(2)

   —秦虹—

　　尊敬的各位领导，各位来宾。非常高兴到郑州来谈一些自己对房地产业的思考。

　　首先已经或三个季度，回顾一下今年房地产业发展的形势，一个特殊的环境下，我们走过了一个历程，在去年经历了住房制度改革十年以来最为严重的萎缩。今年的三个季度走过来，我认为房地产业有三好，第一房地产投资形势已经开始转好，由于受到外围经济的影响，和房地产业自身地调整，在二月份全国房地产业增速降到了历史最低水平，1%，今年到了第三季度全国房地产业增速已经达到了17.7%。在这个增速里，我们看到了随着国家一系列鼓励政策地出台，还有开发企业投资信心的恢复，房地产投资链从投资开始向上。在房地产业出台了三类政策，第一加大了保障性住房的投资力度，在去年年末制定了三年九千亿元保障性住房的投资规划，同时加大了廉租住房的中央财政支持力度，中西部地区，每建成一平方米廉租住房中央财政支持三百到四百元，我们加大了工矿区域棚户区域的支持政策。通过积极的财政政策来支持低收入家庭住房保障的住房建设。

　　第二类是针对购房者，通过交易环节税费地降低，以及信贷支持地支持，也就是说可以降低首付。第三类政策是针对开发企业的政策，也仍然可以分为三类，第一是放宽了对开发企业需求贷款的限制，如果你需要贷款解除了2004年以来总规模严格控制地限制，只要你的项目有发展前途，只要银行评估你项目风险性低，就可以投入贷款。第二类是直接融资的政策，放宽了企业发行债券，以及我们提出的房地产投资基金试点；第三类是提出鼓励开发企业对普通商品住房的投资，资本金比率从35%降到了20%。

　　这样一系列政策的支持，带来了开发企业投资的回升，表明信心也在回升，同时房地产业上下游的产业链也得到了有力地支撑。

　　第二好是今年房地产销售形势非常好，今年房地产投资的增长速度是十年来最高的，在前三季度已经超过了40%接近45%，如果说这个增长速度是在去年房地产销售面积增速下滑的基础上实现的化，我们也可以看到，从今年前季度全国商品房销售的总量上也非常可观，平均每个月超过了6000万平方米，也是历史上最高的销售水平，我们可以预期，今年全国商品房销售总量可以超过07年，创新高。这也表明中国是大国，发展不平衡，在一些东部大城市在缩小市场，大部分的中西部城市房地产市场发展非常稳健。我们也看到在房地产市场销售形势地鼓舞下，房地产投资在中西部地区增长速度最快，超过了东部地区。

　　第三好是金融房地产信贷风险在减少。从今年以来，房地产贷款违约率在持续下降，因为房地产行业无论开发还是购房者对银行信贷依赖程度非常高。

　　为什么中国房地产今天有这样的发展局面，有很多很多的因素，我不赘述，今天讲一个方面，在中国当前房地产市场的繁荣最重要的原因是城市发展。我们经常讲城市发展，讲城市化时，大家会有一个概念，城市化是大量人口向城市集中，我们关注的是人口因素，但是，实际上房地产之所以和城市发展最为密切，关键在于土地，我们大量的城市人口向城市内集中，造成了城市内稀缺度提高。

　　大家知道，中国城市发展在近十年来速度最快，改革开放，新增城市人口四亿人，其中近五亿人口是近十年内增加的2007年如果和2009年相比，中国城市人口密度增长了7倍，城市建筑密度也增长的7倍，大量的建筑面积在城市内的迅速增加，造成了土地稀缺性提高，对房地产销售开发带来了很大机会。

　　第二个由于政策上的因素，我们真正的城市化在近十年进展最快，仍然把2007年和1990年相比，中国城市建成区面积现在是20年前的三倍，城市在这个时期急剧了大量的人口，同时城市建成区面积在向外同时扩张，我们走过了一个和世界发达国家不同的城市发展道路，城市化和城市郊区化同时并进。城市建成区面积的扩大说明了城市土地区位价值不断发生变化，过去的郊区由于城市建成区面积不断加大，过去可能非常荒凉大家不愿意居住，不愿意投资的地方，现在已经变成了黄金地段，城市土地区位价值也在不断地改变，土地在不断地溢价。伴随着城市发展，带来了房地产业发展的机会，以及带来了我们对房地产业需求地增长。

　　2003年全国只有四个城市只有轨道交通，现在有近20个城市在建轨道交通，这些快速的轨道交通建设，使城市土地区位价值一次次改变，过去由于交通不方便的地方，现在成为了大家趋之若鹜之地，房地产业处于中国目前发展阶段，第一和城市化关联，第二和当前的消费结构升级关联，第和房地产业上下游产业相关，所以必定注定了房地产业在相当长一段时期内仍然是中国重要的支柱产业。

　　房地产业是否能够发展好，取决于当地政府能不能真正推动本地的城市化发展。

　　祝河南的房地产业健康、繁荣发展。谢谢大家！

　　—主持人—

　　谢谢秦虹主任精彩的演讲。下面有请郑州市市长赵建才先生介绍郑州市城市发展规划。

　　—赵建才—

　　各位领导，各位嘉宾，女士们，先生们，朋友们。

　　“2009年全球商报经济论坛”房地产业专题论坛，首届“房地产业·金融市场与城市发展”论坛在郑州举办，在这里我谨代表郑州市委，市政府和全市740完人民，对各位嘉宾的到来表示热烈地欢迎。

　　郑州是一座历史悠久和文化灿烂的城市，早在3600年前，这里就是商王朝的重要地，郑州历史悠久是中华民族主要发祥地之一，孕育着中华民族光辉菜篮的文化，曾五代为股八代为州，下去内有各种类型的仰韶文化和龙山文化遗址。卫浴郑州市境内的新郑，郑州是一座充满生机和活力的城市。

　　1948年郑州市解放，1954年成为河南省的省会城市，全市市域总面积7446平方公里，其中市区面积一千平方公里，全市总人口743万人，新中国成立以来，特别是改革开放30年来，经过勤劳智慧的郑州市人民，实现了历史性跨越。2008年，全市地方财政一般预算收入267亿元，比建国之初增长了400多倍，位居全国省会城市第七位这里从一个相对落后的省会城市，成为了知名度，美誉度不断提升的国家区域性城市，相继获得了国家历史文化名称，全国绿化模范城市，全国优秀旅游城市，全国科技进步先进城市，全国最佳会展城市，全国双拥城市，全国最佳投资城市，最具竞争力城市，和世界特色魅力城市200强行业，在中国竞争力研究会公布的2009年中国城市分类排行榜中，我市位居最佳诚信城市第五名。

　　郑州是一座极具吸引力和影响力城市，近年来我们不断加大城市管理的建设和投入，城市的枢纽地位不断强化，综合整改能力显著提升，一是不断加大城区的保护改造力度，在中心城区保护改造方面，充分考虑历史名城的特点，使中心城区既富有历史文化内涵，又兼具时代特色。在旧城区改造中，不断提高城市的配套服务，不断加强绿化建设，城市生态水系建设富有成效；

　　二是强力推进郑东新区建设，景观绿化近1200万平方米，进驻企业300余家，入住人口50万人，目前郑东新区基础设施完备，城市功能增强，成为了商业、居住，现代服务业，教育、物流为一体的新城市。