房地产金融与城市发展论坛21日盛大举行(4)

　　我们发现，房地产市场火热的时候，都是金融大幅度支持的时候。今年上半年销售增加了43%，个人住房抵押贷款，同比增加了1.17%，金融决定市场的冷热，我们讨论金融非常重要，在调控中如何运用金融杠杆的作用，要不大不小。

　　—主持人—

　　非常感谢顾会长的精彩分析，观点鲜明，分析严谨。下面有请中国科学院研究员主讲房地产业与金融市场。易先生是经济学家。

　　—易宪容—

　　大家上午好，我今天要讲的题目是如何通过金融政策保证中国的房地产市场持续稳定地发展。

　　大家知道中国未来经济发展，城市化是一个动力，城市化可以说是未来中国经济增长的动力。因为整个现代化的进程，整个中国未来经济持续地增长都与城市化有很大的关系，城市化的核心是房地产住房市场，是城市的基础设施建设，大家知道，房地产市场它有一个很基本的东西，金融政策的变化，金融产品的出台决定了房地产市场的繁荣程度，我们可以看到，无论世界任何一个国家，无论是中国，如果没有金融产品的创新，如果没有金融市场的出现，房地产市场要想繁荣根本不可能。大家注意到，房地产的金融产品现在最核心的概念是住房按揭贷款。它为什么能够推动房地产市场地发展，为什么能够让房地产市场逐渐地繁荣，最根本一条，请大家注意，很多人可以理解为住房按揭贷款是我们居民把住房按揭给银行，其实不是，它最核心的概念就是把我们个人未来的钱转化为现在可以实用的资产，转化为可以增加财富的工具。

　　房地产市场最关键的问题是，成为一个消费为主导的市场，刚才顾会长谈到了，房地产市场为什么繁荣，由于金融政策，特别是今年按揭贷款在短时间内增长了107%，其实大家要注意一个很根本的概念，我们的产品如果是一般居民所消费的产品的时候，这种产品的供求关系可以找到一个根本点，如果投资者对这种供求关系或者供求产品价格永远上涨的时候，如果投资者认为这个产品未来价格会下跌，那么对这个产品的需求会突然停止。今年上半年房地产市场之所以能够快速地飙升，核心的概念是一线城市的房地产市场由过去的消费为主导调整为投资为主导。为什么大家会投资，就是因为银行的投资杠杆。现在我挣的钱是自己的，假如真的出了问题，房子可以不管了，最后整个社会会出问题，所以如何使金融保证房地产市场持续稳定地发展，就要使房地产市场转化为以消费为主导的市场。

　　中国的投资者购房目前所面临的问题可能比较大，所以信贷的快速增长是好事，但是至于信贷要留在哪里是留给投资者还是留给消费者，如果留给消费者我敢说房地产市场持续、稳定发展几十年没有问题，比如河南九千万人口，等大量的人口进入城市以来，我们要提供大量的住房，城市化进程加快，需求也被抬高。如果我们把信贷留给投资者，泡沫会被造成，坚决反对投资者过多，额而要使房地产市场成为消费主导型，只有这样我们中国的房地产市场才能真正持续、稳定地发展。

　　大家可能注意到尽管上半年，住房销售面积和销售金额很快，但是我告诉大家一个数据，今年上半年，住房销售面积增加50%以上，中西部地区销售面积占51%，销售金额占了29恩%，也就是说大量的增长的现象都在东部地区在一线城市，中西部地区比较缓慢。所以来讲一线城市那样的一个趋势，政府出台适度的信贷政策才能保证其发展。

　　只有房地产市场成为以消费为主导的市场，才能让我们房地产市场真正成为我们经济增长的动力，才能真正成为我们中国经济未来发展的动力，我吸收我们河南房地产市场同样成为一个消费为主导的市场，以此为基点，建立起河南房地产市场繁荣。

　　谢谢大家！

　　—刘洪涛—

　　各位领导，各位来宾，朋友们，大家上午好，作为这次论坛主办方之一，按照大会的安排，我就河南省的房地产业级城市发展情况做一个发言，与大家进行交流。河南省地处中原，具有得天独厚的区位、资源和交通优势，是我国最早的城市诞生地和中华人文始祖轩辕黄帝的故里，随着时代的发展我省城市发展历经沧桑，新中国成立以来我省城市化进入有序发展时期，但由于全省的工业化进程较为缓慢，城镇化进程起点低，长期以来始终低于全国平均水平。

　　改革开放以来特别是03年以后，省委、省政府把加快城镇化作为全面建设小康社会，奋力实现中原崛起的三大基本途径之一，坚持实施中型城市的建设概念，探索把整个河南作为一个大都市区来规划建设经营和管理，推动城镇化加速发展。

　　特别是把优先推进郑汴一体化作为中原城市群建设的突破口，建成开通郑开大道，推行公交、电信、旅游、文化等一系列同城化服务。目前我市以郑汴新区为核心增长机，以增长综合交通枢纽为中心，依托高速铁路和高速公路网络积极打造半小时交通圈和一小时交通圈，以郑汴一体化区域为核心城，半小时交通区域为紧密城，一小时交通区域为辐射城积极构建，合理分工，工农互补，协调推进共同繁荣的一级两圈三城城乡统筹发展的中原城市群新格局。

　　与此同时不断加大以城镇、道路、供水、排水、绿化等为重点的城镇基础设施建设力度，全省共建成138座城市污水厂，123座垃圾处理厂，到2008年底，全省城市化率达到36%，比解放初期6.4%提高近30个百分点。城镇化快速推进，城镇规模地不断扩大，为房地产业发展拓展了广阔的空间，我们始终把解决住房问题，实现住有所居的目标，作为一项重要的政治任务来完成。在房地产业加快住房建设，据统计，1990年到08年，全省累计完成开发投资4166亿元，平均每年递增38.2%，比城镇固定资产投资平均增速高12.6个百分点，累计竣工住宅面积1.4亿平方米，全省18个省辖市和所有县市建立了廉租住房保障制度，对17.5万户城市低保住房、困难家庭实施了住房保障，有392万名职工参加了住房公积金制度，累计住房公积金699.3亿元，经济适用住房累计竣工2600万平方米，为中低收入家庭提供的30余万套经济适用住房。到2008年底，全省人均住房建成面积达到31平方米。

　　房地产业地快速发展，在加快城市化进程，拉动投资，扩大内需，促进就业和改善居民住房条件等方面，发挥了积极作用，房地产业已成为我省国民经济地支柱产业之一，为全省经济和社会发展做出重要贡献，从长远看，我省人多地少，人口继续增长，城镇化进程加快，经济快速增长，城乡收入差异较大，家庭规模小型化的背景，决定了我省房地产业与城市发展仍然面临着良好的机遇，投资和需求将保持较快的发展势头，城镇化步伐将继续加快。

　　我省近年来城镇人口的增加，有相当一部分是通过行政区域调整实现，尽管08年全省城镇化水平仍低于全国水平10个百分点，在中部六省居倒数第一位，全省有60%多的人聚集在农村，今后相当长一个阶段，我省的城镇化将处于快速发展时期。我省国民经济的增长将支撑房地产市场稳步发展，按发达国家经验，人均住房建筑面积在35平方米之间，人均在800至1500美元之间是住宅发展的高速期，我省住宅建设正处于此阶段。

　　省委省政府提出，每年城镇化增长1.5个百分点，每年将新增城镇人口150万左右，按照人均住房建筑面积31平方米计算，每年住宅的需求将在4千万平方米左右，我省房地产业有着广阔的市场潜力，将继续保持健康地发展势头。房地产开发理念日益增长。

　　河南建业集团房地产开发已覆盖全省18个省辖市和部分县市，天津顺驰上海绿地等全国一批知名企业相继进入河南带来了新的发展理念和成熟的经营管理模式，使我省房地产开发水平有了较大的地提升，为河南房地产市场带来了生机和活力。

　　新的形势新的任务，要求我们必须结合人口、资源、环境，和经济发展的实际，走出一条符合国情、省情具有河南特色城市化和发展房地产产业道路。进一步明确河南省城市建设发展理念，从世界范围来看，尽管各国城镇化发展道路各不相同，但都有其经济背景和自然特征。法国人口为6088万，国土面积54.7万平方公里，人口密度每平方公里111人，澳大利亚人口是2100万人，国土面积768万平方公里，人口密度为每平方公里2.6人，而我国的人口密度为138人/平方公里，我们河南9900万人口，人口密度是每平方公里587人，无论是整个中国还是河南省土地面积中利用的土地还占了相当大的比重，人均可以利用土地很少，因此国情、省情决定了我们的城市化发展，必须尽可能节约用地，节约自然资源和各种能源，减少发展对生态环境的压力，注重区域科持续发展。必须走低收入、低消耗，高效率的城市化发展路子。科学选择符合河南的城市化发展模式，在资源环境约束下省委省政府根据世界城市化发展的李盾和实践，提出建设生态城市，复合城市等理念。必须做好以下几点：一是要把河南整个省域作为一个大都市区来规划建设，在有限的土地上高效地发挥作用，按精明增长的要求，实现城市空间的紧凑布局，用地的集约作用，同时发挥公共交通对土地开发地引导作用，呈现大分散小集中，三是积极推进复合城市建设，使城市满足人类居住场所本质文化生态需要，在生产、生活、人居功能、服务功能；四是加快生态城市、紧凑城市的建设，城市用地必须以集约化为前提，重视生态建设和环境保护，注重内涵、扩展理性增长，控制城乡建设用地总量，重视区域生态建设和大环境规划，着力构建一级两圈三城中原城市群总体框架，深入实施中心城市的概念，构建带动全省经济社会发展的核心增长级。两圈城市轨道体系和高速体系建设，在全省实行郑州综合交通枢纽半小时交通圈和一小时交通圈。三城以中原核心城、紧密城。