房贷优惠若真缩水 教你应对利率好用三大招

　　近期有关房贷优惠政策可能取消的传闻不绝于耳，期间包括银监会等也出面澄清房贷利率不会上调，但现实的情况是，建行总行和招行南京分行已有房贷优惠政策缩水的举动，下一步会不会波及至东莞，不得而知。

　　值得庆幸的是，若选择合适的房贷产品，在房贷优惠政策缩水的情况下，仍然占尽“便宜”。

　　如固定利率房屋贷款，在预期房贷利率上升的情况下，此款产品绝对是首选。如对未来预期判断摇摆不定，也可以选择混合型产品。

　　固定利率房屋贷款

　　这类产品的特点是，在约定期限内，贷款利率不随央行利率调整或市场利率变化而浮动的房贷产品。

　　以中国银行此类产品为例，按贷款50万元，期限20年，等额本息还款计算，固定利率3年月供3473.41元,固定利率5年月供3518.99元。

　　代表银行：中国银行、中国工商银行、中国光大银行

　　优点：贷款期间利率保持固定不变

　　缺点：在预期房贷利率下降的情况下，这类产品的优点也会变成缺点，其房贷利率一般略高于现实利率，不能享受利率浮动优惠。所以一旦利率走低，也可能存在为房贷多交钱的情况。

　　固定利率一至三年（含三年）为6.03%,三至五年（含五年）6.12%,五至十年为6.48%。例：以贷款50万，期限10年，计算出月供5,672.31元。以贷款50万，期限5年，计算出月供9694.32元,以贷款50万，期限3年，计算出月供15217.77元在贷款存续期内，这一利率将不会随人行公布的利率调整而调整。

　　固定利率房屋贷款

　　固定利率一至三年（含三年）为6.73%,三至五年（含五年）6.9%,五至十年为7.06%。例：以贷款50万，期限10年，计算出月供5,820元。在贷款存续期内，这一利率将不会随人行公布的利率调整而调整。

　　银行

　　产品名称

　　月供

　　中国银行固定利率个人住房贷款目前有3年期5.62%和5年期5.78%两个档次，还款方式选择等额本息或等额本金均可，期满后可改为活动利率或者继续选择新的固定利率。客户可提前3年锁定将来的固定利率。

　　中国银行

　　中国工商银行

　　中国光大银行

　　固定利率房屋贷款

　　固定利率房屋贷款

　　混合型产品

　　除上述三种产品外，还有混合型的产品可供选择。

　　目前此类产品有中信(论坛新闻)银行推出的“阶段性固定利率个人住房贷款”和“抵押综合授信业务”、中国农业银行推出的“固定利率/混合利率个人住房贷款。

　　以中信银行所推“阶段性固定利率”产品为例，假设房贷为十年期房贷，贷款总额30万元，若最近一次加息前选择中信银行阶段性固定利率房贷的客户，现在执行的利率为6.65%，而选择浮动利率客户则执行7.56%的利率。按等额还款法计算，浮动利率需到期归还本息为420,034.06元，而选择五年期固定利率贷款，而到期时利率不变的话，需归还本息共计403,662.39元，还款人因此可以节约16,371.67元的利息支出！

　　中信的第二款产品，若以贷款50万，期限20年，为例计算，选择等额本金还款，首月月供3816.67元，以后每月随本金减少月供也逐年递减。选择等额本息还款，每月月供3072.22元。

　　中国农业银行所推产品有两种利率，假设采用等额还款本息法，向银行按揭20万5年。若如选用浮动利率5.508%的5年期贷款。每月供3820.97元。如银行突然加息，利率由原来的5.508%上升到6.12%，何先生的月供将增加到3877.73元，每月多还56.76元，五年总计多还3405.45元。若选用固定利率5.775%，每月供3845.67元，比选用5.508%浮动利率的月供多24.7元；比加息至6.12%时的月供额少32.06元，5年总计少支付1923.51元。

　　这三款产品同样面临，一旦利率走低，也可能存在为房贷多交钱的情况。

　　气球贷

　　“不要看很多人现在都不能一次性付清，但按照我经手的客户情况来看，起码一半多的人，在五年内都是可以把贷款金额还清的。很多人在三五年内，经济环境会大为改观的。”南城一国有四大行房贷经理说。

　　正是如此，银行即开发了针对有提前还款需求人士的产品。

　　这类产品以交行的“轻松安居贷”为代表，还款期限第一阶段最短1年，最长3年；第二阶段为整个还款期限的余下部分。客户可自由确定第一个还款阶段归还的本金金额，最低100元，平均每月还本金额不足2.8元，剩余本金将在第二阶段偿还完毕。