“VIP排号”给开发商和买房人带来了什么影响

　　□首席记者 奚春山

　　在取得预售许可证前，不少开发企业倾向于先收取客户一定数额的费用，一方面可以积累客户，一方面减少未来的开发风险。这在地产界业内被称为“VIP排号”。

　　但拟出台的《郑州市城市房地产开发经营管理条例》(以下简称《条例》)开始向“VIP排号”叫板，《条例》规定：今后，未取得预售许可证预售商品房的，由房地产行政主管部门责令停止预售活动，退还已收款项，并可处5万元以上10万元以下罚款。

　　“VIP排号”给开发商和买房人带来了什么影响？到底该不该重罚？围绕这些问题，记者进行了调查。

　　【市民疑惑】

　　“VIP排号”馅饼可能变陷阱

　　有消息称，郑州市房管局将出台有关规定重罚“VIP排号”

　　5月24日，在《郑州市城市房地产开发经营管理条例》征求意见的最后一天，市民赵女士向郑州市法制局反馈了自己的意见，对政府拟重罚“VIP排号”行为，她持赞成态度。

　　5月18日，媒体报道称，《郑州市城市房地产开发经营管理条例》开始向社会公众征求意见，截止日期是5月25日。《条例》引人注目之处是向“VIP排号”行为叫板，《条例》规定：今后，未取得预售许可证预售商品房的，由房地产行政主管部门责令停止预售活动，退还已收款项，并可处5万元以上10万元以下罚款。

　　按政府现行的管理办法，开发企业在取得了土地、规划、施工等许可证后，如果是6层(含6层)的商品房项目，完成基础并施工至2层以上(含地下室)结构封顶工程；7至12层(含12层)小高层的建筑完成3层以上结构封顶工程；13层以上高层建筑完成5层以上结构封顶工程，且签订了房屋预售款监管协议，才可以申请办理房屋预售。

　　“VIP排号”，是地产界的惯例，其做法是在未取得预售许可证前，开发企业先收取客户一定数额的费用，来积累客户，减少未来的开发风险。

　　“VIP排号”费用大致在一万元到两万元之间，赵女士为何赞成政府处罚“VIP排号”？这来自自己曾经的遭遇，赵女士坦言。

　　2007年郑州房价疯涨时，一些炒房客，见楼盘有“VIP排号”就买，不少人从中发了财，看到别人赚钱，手头有些闲钱的赵女士也动心了。

　　2007年年中，赵女士在东风路一楼盘花2万元买了号，成了“VIP”贵宾，可一年后，该楼盘曝出非法融资的丑闻，赵女士手中的“靓号”成了烫手山芋。号炒不成，那就买房吧！反正地段也可以。但至今，房子还未建成。

　　对房管局打算重罚“VIP排号”的规定，赵女士由衷欢迎。她说，没有预售证，说明开发商资质不够，应该重罚这种不负责任的敛财行为，以防老百姓掉进陷阱。

　　赵女士比较背运，“VIP排号”在房价高涨时，的确是一个诱人的“馅饼”。2007年初，王先生以2万元买了郑州市金水路一处楼盘的“号”，3个月后，他转手卖了2.2万元。但他说，自己还是沉不住气，因为又过了3个月后，楼盘开盘时，这个号值4万元，卖亏了。

　　【业内观点】

　　开发企业怕客户不忠诚

　　有观点认为，“VIP排号”是为了保证客户的忠诚度，降低企业的风险

　　在犹豫了多日后，河南台兴地产公司董事长王超斌拒绝了一个诱惑，决定新开发的项目未取得预售许可证前，暂不实行“VIP排号”收费。此前，销售人员已向他建议，现在房子已开始建了，可以通过媒体发布公告，积累“VIP”客户，排号收费。

　　河南王牌企划有限公司董事长上官同君，1997年就开始从事房产营销代理，被媒体称为中原地产营销第一人。他回忆说，“VIP排号”自房地产营销开始就有。

　　但一直就有的“VIP排号”，5月18日以后，却销声匿迹，其突出表现是媒体上的地产广告，以前常见的“VIP排号火热进行中”等诱惑性语言，基本上看不到了。

　　王超斌说，自己上过福布斯富豪榜，作为知名人士，要做遵纪守法的模范，在政府未出台正式意见前，虽然不少准购房人看中了自己的楼盘，但台兴公司不能做可能违规的事。

　　郑州一大型地产企业营销总监张先生说，房地产企业采用“VIP排号”可以实现两个目的：一是试探市场，积累客户。二是适当收一部分钱，可以限制双方的买卖行为，如果一分钱也不收，就很难保证客户的忠诚度，将来报名买房的客户，都不要房了，对开发企业来说，风险太大。

　　【律师看法】

　　“VIP排号”是法律擦边球

　　有律师认为，由于法律没有明确禁止“VIP”预售制，所以开发商才能打擦边球

　　在河南财经学院房地产教授刘社看来，“VIP排号”对开发商有益。

　　刘社说，一般情况下，只有在认筹的人数达到楼盘户数的2到3倍时，才有可能开盘。而开发商在开盘前借排号、认筹等方式试探市场，聚集人气，人为地造成“物以稀为贵”的假象，并且从这些排号的人填写的相关调查表中，对楼盘的初步价位进行大概把握，看看客户们能承受什么样的房价。

　　如果均价3000元/m2的房子还有许多人来认购，开发商就会在开盘时将均价调整到3200元/m2。随着认筹人数的不断增加，最后的定价往往会比最初的预期高出很多。而此时，参与认筹的购房者得到的不是实惠，反而成“虚惠”了。在目前大部分“内部认购”中，开发商只明确购房者有获得优惠折扣的权利，并不确定单价的原因也在这儿。

　　王超斌也说，做房产开发需要大量的资金，“VIP排号”可以部分缓解开发企业的资金困难。

　　对开发商有益的“VIP排号”，有关部门曾出台文件予以监管。2006年7月11日，建设部、国家发改委和国家工商总局联合发出通知，在商品房预售许可、商品房预(销)售活动的动态监管等方面加强管理，以进一步整顿规范房地产交易秩序。

　　“通知”要求，房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购、收取预订款等各种形式变相预售商品房。

　　2006年8月8日，“通知”在郑州“硬着陆”。郑州市房地产管理局、郑州市工商行政管理局和郑州市物价局完全按照国家三部委的相关政策，出台了郑州市《关于开展整顿规范房地产交易秩序专项活动的通知》，又被称为“郑六条”。

　　但令人不解的是，过了这么长时间，中原楼市的“VIP”预售始终没有绝迹。房地产业的资深律师、河南经东律师事务所主任律师成永认为，由于法律没有明确禁止“VIP”预售制，属于法律的擦边球，所以才会受到地产企业的青睐。

　　成永说，有部分人士认为“VIP排号”是非法融资，但非法融资的特征是非法占有，采用欺诈手段，如果开发商“VIP排号”得来的钱，没有用于炒股票，专款专用于房产开发，就不构成诈骗或非法融资。

　　【观点交锋】

　　“VIP排号”是否应该受重罚

　　关于“VIP”，一种观点认为其合情合理；一种观点认为是部分房企在“倒钱”

　　作为业内人士，河南省房地产商会常务副会长赵进京注意到了《条例》，他说，近期很多地产企业负责人向他抱怨，认为重罚“VIP排号”，直接影响开发企业的客户管理工作。

　　赵进京分析说，从市场经济角度讲，买卖双方认可的“VIP排号”，合情合理，买方付出一定的费用，取得了未来房子的优先认购权，而且缴纳“VIP排号”费的人，由于前期缴纳了费用，他们还能享受到相对优惠的价格。

　　赵进京打了个比喻说，在中国内地很多城市普遍实施的“VIP排号”，好比是现在不少年轻人的未婚同居，没有结婚证就住到一起，肯定不合适，也不受《婚姻法》保护。但如果这种同居行为，建立在双方自愿的基础上，政府和其他机构也不宜干涉，而且他们的非婚生子女也受法律保护。

　　赵进京建议，“VIP排号”要规范，没有取得国有土地证的小产权房，还有“黑楼”，如果进行“VIP排号”，就是违法的，而已取得国有土地证的合法开发企业，借助于“VIP排号”的钱，缓解暂时的资金压力，并向买房人出具发票或收据，这样的“VIP排号”行为不宜重罚。

　　成永建议，在期房预售过程中，可以借鉴国外预定制度。新加坡和澳洲的买卖双方达成协议以后，购房人缴纳5%至10%的定金，由律师存入银行保障账户，等到房屋竣工后，定金和剩余房款一并转给开发商。

　　成永说，采用预定制度后，开发商知道自己的客户有多少了，买房人也不必担心自己的钱被开发商挪作他用了。