融资创新 商业地产是否有了新“钱”途？

   “若能顺利获得银行贷款，公司资金就得以盘活，下个项目我还会多开发商用房。”近日，一不愿具名的开发商在申请了工行“商用房固定资产融资”业务后坦言。

　　据了解，自该项融资业务低调推行两个月以来，已有4家开发商成功获得贷款，多家房企递交资料等待审批。这一业务创新，为开发商拓宽了融资渠道，“钱”途也似乎愈加光明。

　　资金链缓解融资压力犹存随着市场的激情重燃，开发商开始重新布局，对资金的需求不断增加。今年上半年，郑州楼市销售持续向好，据郑房指数显示，6月份全市商品房销售面积较上月上涨7.83%，较去年同期上涨85.78%，商品房销售均价也有了小幅上涨。

　　销售的回暖和货币政策的“松绑”，让开发商迎来了久违的内外部融资两股暖流的交汇。“相对去年，今年郑州市大部分开发商的资金流情况好转许多，销售回笼了一大部分资金。”河南财经学院教授刘社表示。在经历了去年扣人心弦的房地产业调整后，现金流状况好、房产品质高的企业更趋于稳定。

　　“不过尽管市场好转，企业的荷包并不宽裕，开发商的风险意识更强了，不断融资是开发商不变的关注焦点。”郑州美丽桃园房地产咨询有限公司总经理曾华坦言。

　　近期，全国频现的买地热潮也是开发商遍地找钱的主要原因，7月23日，郑州西区一块不到20亩的土地，经过19轮争夺，最终以每亩245.94万元成交，就在今年2月20日，该地块曾经流拍。市场激情重燃，资金需求不断增加，开发商“钱荒”没有缓解。“除了自有资金和销售回款，银行信贷是开发商主要依赖的融资方式，为缓解资金压力，甚至不惜以四分的高息从民间信贷市场拆借。”一位业内人士如此透露。

　　商用房融资面市房企低调试水以租金收入作为还款来源，商用房固定资产融资低调潜行。上半年的销售回暖，为新一轮房产开发蓄积着能量，而下半年如何迅速筹到资金，决定着开发商迈出的步伐有多大。

　　于今年5月份悄悄面市的商用房固定资产融资成为开发商们的新选择，据了解，如今已有多家企业低调试水，并成功获得贷款。

　　所谓商用房固定资产融资是指以借款人自有的、已建成并投入运营的优质经营性资产未来经营所产生的持续稳定现金流（如收费收入、租金收入、运营收入）作为第一还款来源，为满足借款人在生产经营中多样化用途的融资需求而发放的贷款。

　　“工商银行已在北京、上海、南京、郑州等地开展了此项业务。”中国工商银行河南省分行营业部公司业务二部总经理荣卫民介绍说，“一般大型项目都拥有数千平方米的底商，若商用房租赁给知名的超市、百货来经营，都有稳定的租金收益，开发商就可以将此作为还款来源，向银行一次性申请与5年租金相对应的贷款额。”

　　据工商银行河南省分行营业部公司业务二部客户金融服务中心副总经理吴涛介绍，目前已有4家开发商成功获得贷款3亿多元，还有不少企业申请了该项贷款，工行正对其进行调研。

　　记者试图采访这些企业，均遭婉拒。或许正如业内人士所说，公司的资金状况是开发商唯恐避之不及的话题，鲜有人会将资金状况和融资成果公布于众。

　　降低融资成本盘活资金利发展银行开辟创新融资渠道，民间借贷也将转到地上，融资成本大幅下降。

　　尽管商用房固定资产融资业务已推出两个月，除了几位遍地找钱的开发商了解这一新型业务，大多业界人士并不知情。

　　王牌企业联盟董事长上官同君直言这是金融服务的创新，“现在急于融资的开发商很多，却都苦于借不到钱，以商用房的租金收益为还款来源去申请贷款是新的融资方式，若能成功获得贷款，无疑将加快企业发展。”

　　据悉，商用房固定资产融资，三至五年（含五年）贷款年利率为5.76%。而信托融资的利率一般在18%，而通过民间拆借的贷款利率则会高达40%左右。曾华认为，这与从民间高息借贷资金相比，大大降低了融资成本，他们就有更多的精力和财力投注于开发建设。

　　在河南振兴房地产（集团）有限公司总经理田清看来，利用商用物业稳定的租金收入，而发放的商业贷款解决了目前商用物业资金盘活的问题，给开发商提供了更优质的融资渠道。这要求开发商要合理招商，稳定经营，保证商用物业的租金收益。

　　就在业界对这一融资模式拍手叫好时，也有人疑问，金融产品向来是嫌贫爱富的，小公司的融资难题何时才能解决？

　　本月23日，《郑州市小额贷款公司风险防范与处置工作预案》出台，预示着我市正式将民间借贷从地下转到地上。业内人士指出，此预案将缓解中小企业贷款难的问题，可谓是一大利好。

　　只租不卖或将成为商用房新趋势

　　将刺激商用物业的开发和经营，让开发商找到真正的利润点

　　“商用房固定资产融资金额的多少取决于商用房的租金收入高低，符合条件的，银行可一次性支付其5年的租金收益，开发商可以拿该贷款去还银行的开发贷款，实现资金的有效运转，从贷款期限上来讲，这达到了国家对房地产行业金融贷款的最长年限。”荣卫民介绍说。

　　据了解，在实际操作中，如果贷款到期后，借款人及特定资产仍符合业务办理条件和再融资相关规定的，贷款行可根据实际情况为其办理再融资。

　　在近期记者就该融资创新模式采访相关人士时，大家一致认为该业务的开展会对商用房开发带来相应影响。

　　“这种融资方式逐渐发展起来势必会刺激商用物业的开发和经营，让开发商在房产开发中找到真正的利润点——商用物业。有利于房地产商盘活资金，固定资产保值升值。”田清表示。

　　代理多家楼盘营销策划，并长期关注研究地产业发展走势的曾华认为，这或将催生行业内出现商用房只租不卖，依次来获得更多贷款资金。

　　对此，刘社深表认同，她指出，商用房只租不卖或者以出租为主后，为了维持良好运转，开发商在培育商业环境硬软件上就会加大投入，势必提高管理水平，这对郑州的商业物业发展是利好，将扶持更多开发商把商业物业做大做强。（晚报记者 王亚平）