郑州一社区闲置超市欲变高楼 开发商确有隐情

　　上周三，本报大河楼市以《郑州楼盘严重“超载”》为题，对郑州开发商擅改规划、多建房子现象进行了批判，引起了读者强烈共鸣。文章见报当日，郑州“豫花园”小区业主致电本报记者，反映该小区开发商着手变更规划，在原有超市配套的地方建高楼，可能会侵犯他们的利益。业主反映的情况是否属实？沸沸扬扬的业主维权背后原因是什么？近日，记者对有关各方进行了采访。

　　记者曾邦华 文 陈晓东 图

　　业主：变更规划不能接受

　　上周五，记者来到郑州市中原路与华山路交叉口附近的“豫花园”，在进入小区道路的西侧，记者看到，小区9号楼前，有一片用围墙围着的空地。10号楼业主刘女士告诉记者，在规划中这里原本是个两层高的大型商场，现在开发商打算变更规划，在这里建4栋高楼。如果这4栋高楼建起来，必然影响附近几栋楼居民的采光、通风，特别是紧临空地的9号楼、10号楼，由于距离近，其采光、通风必然会受影响。

　　9号楼业主张先生对此深有同感，他告诉记者，开发商变更规划建高楼，不仅会影响邻近楼宇的正常采光、通风，容积率的提高也会影响小区业主的居住品质。

　　张先生表示，当初买房花光了所有的积蓄，就是为了找一所适合居住的房子，现在，开发商欲一纸变更，在原有小区配套基础上建高楼，必然影响小区业主正常居住，这样侵犯他们利益的事，业主当然不能答应。

　　据张先生讲，公示贴出后，开发商曾主动找过业主，提出两套解决方案。方案一是新楼盖成后，9号楼业主的房子可以和新楼房进行置换，不过业主要补出差价；方案二是每家补偿4000元。

　　张先生说:“补差价每家又要向开发商掏出二三十万元，我们谁有这么多钱？再说现在的家都装修好了，费了我们不少心血，心里真不舍得。第二个方案更是无稽之谈，人家补偿都是按平方米，他们却按家庭，每个家庭才给4000元。所以，尽管两年之中，开发商不断找业主协商，业主们始终没有答应。”

　　开发商：变更规划确有隐情

　　随后，记者来到“豫花园”小区开发商河南万隆方正置业有限公司的办公楼，在那里听到了不同说法。

　　万隆方正置业副总经理张伟明告诉记者，变更小区规划，开发商确实是迫不得已。9号楼前的空地，原为果品公司的冷库，按照最初的规划，应该保留下来，改造成超市，但他们觉得冷库没有办法做超市。首先，冷库里面有氟利昂，对环境有污染，不适合做超市；其次，冷库位置偏北，不临主干道，商家认为位置不太理想；再次，原有建筑不太适合商业业态的要求。

　　“原有建筑保留下来后，这块地一直闲置，5年中，我们跟很多商家洽谈过，但由于刚才所说的三点原因，招商都没有成功。”

　　张伟明表示，在招商过程中，一些商家建议他们把商场前移，他们根据对业主、对小区整体环境、对郑州市整体规划有利的原则，提出了一个新的规划变更方案，已经报送郑州市规划局，等待批复。按照规划变更的要求，他们向小区业主特别是9号楼业主提前进行了公示，得到了60％到80％业主的支持，只有少数业主提出异议，现在正在和他们进一步沟通，直到现在，还有业主主动找到开发商协商赔偿事宜。

　　张伟明表示，业主如果有意见，可以坐下来再谈，赔偿数额也可进一步协商，但不能动不动就说开发商黑良心、占绿地。

　　张给记者出示了一份2003年小区规划图纸，上面显示9号楼前的空地部分确实有“原有建筑改造超市”的字样，而非网上业主反映的绿地。

　　对于开发商所陈述的理由，河南财经学院工程管理系教授刘社表示，开发商所说的情况或许是事实，但招商不成要求更改规划在多数人看来只是开发商的借口，其背后真正的原因恐怕还是利益驱动。

　　刘社告诉记者，现在开发商找地非常难，很多企业基本上处于“无米下锅”的状态，这种情况下，开发商开始寻求“内部挖潜”，向已有楼盘要效益，采取变更规划，占用绿地和公共配套设施空间，或是加高楼层的办法，提高容积率，多建房子，寻求利益最大化。与现在许多新开发楼盘相比，原有楼盘容积率一般较低，提高容积率后，并不十分显眼。以郑州为例，过去以多层住宅为主，小区容积率不过1.5~1.7，即便是含有部分小高层的多层、高层混合社区，容积率也不过2左右。按照我省居住地控制性规划指标，居住地容积率一般不得超过3.5。两者之间还有相当的“挖潜”空间。

　　而之所以能够变更成功，一位不愿透露姓名的人士直言不讳地表示，还在于开发商与政府某些部门或官员之间存在权钱交易行为。

　　这位人士表示，开发商变更规划、向容积率要效益的情况很多年前就存在，但多数情况下只是微调，并不过分，现在已经“蔚然成风”，且改动幅度非常大。近些年业主向开发商讨要绿地、讨要采光权、讨要公用配套设施的事件时有发生，已经成为社会不安定因素之一。

　　这位人士表示，楼盘“超载”一方面损害了业主的利益，因为容积率提高，多数情况下是以牺牲业主居住品质为代价的，小区楼宇建得过密、过高必然会影响到业主的采光、通风和环境的舒适性；另一方面还损害了社会公共利益，因为过高的容积率，必然会带来市政设施超负荷运行，增加交通压力，影响教育、卫生资源的分配。

　　这位人士表示，楼盘“超载”的风气不应助长，规划部门应该严格执行居住区控制性规划指标，以捍卫规划法的尊严，保证业主居住的舒适性，维护城市公共利益。