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理财专家:公积金贷款方式巧选择 供房一身轻

http://www.sina.com.cn   2009年11月17日09:37  中房网

    购房后最重要的理财便是选择何种方式的贷款,最大限度地减少自己的负担,保证生活品质的延续。目前银行贷款的方式有以下三种方式:公积金贷款、商业贷款和组合型贷款。麦田理财专家建议,消费者尽量选择公积金贷款。如果公积金贷款额度不够,可选择组合型贷款。所谓组合型贷款是指申请的公积金贷款额度不够支付房款时,可同时办理个人住房商业贷款的方式。由于住房公积金在还款利率上具备一定优势,即便是加上商业贷款的高利率还款,也会比纯商业贷款省去上万元的还款额。因此即使房贷政策出现变化,采用公积金+商贷的组合贷款方式,购房者也可以轻松还贷。利率项目年利率(%)

  个人住房公积金贷款1-5年(含5年)3.33

  个人住房公积金贷款6-30年(含30年)3.87

  目前公积金贷款的利率在3.87%,月供额也较低,比七折优惠的商品房贷还要低。现在只要夫妻双方月缴公积金540元以上,都可以申请80万元的最高贷款额。

  公积金理财善规划

  对于不同的消费与投资需求,应该合理地对贷款进行规划。麦田理财专家表示,很多人认为公积金贷款最省钱,其实不然,合理的规划才是最经济的。举例来说,假如消费者购买了2套房产并且都是贷款30万20年还清,如果先用公积金后用商贷,则第二套房产的商业贷款就会被视为‘二套房贷’,利息支出就会比较高,两套房的贷款利息合计就会达到37万元左右。如果先用商业贷款并享受7折利率优惠,二套房再用公积金贷款,那么利息合计其实只有27万元。置换了顺序,就省了10万余元,何乐不为呢。

  “年冲”“月冲”细思量

  冲抵贷款的方式主要分为“年冲”和“月冲”。两种冲抵方式各有优势,购房者可根据自身情况进行选择。

  月冲:可减轻月供压力

  “月冲”,是指银行逐月地将公积金账户上的资金支取出来,用于支付住房贷款的本息。对于多数购房者而言,能够申请到的最大公积金贷款额一般不足以覆盖全部房贷,而每月公积金的进账额一般也小于月还款额,麦田理财专家建议,购房者不妨选择:公积金加商业贷款的组合贷款模式以及公积金“月冲”方式,这类还款组合,可以让购房者轻松还贷无压力。

  年冲:一次性冲抵最省利息

  麦田理财专家建议,每月住房公积金支取额度大于月贷款额的购房者,可以选择按“年冲”方式冲还公积金贷款。和“月冲”的本息还贷不同,“年冲”是直接用公积金账户上的全部余额来冲抵贷款本金。“年冲”方式其实是一种提前还款,节省的多为公积金贷款的利息,这种方式更适用于公积金账户余额较多,且贷款初期现金支出压力不大的购房者。选择公积金“年冲”后,利息的还款额度会呈递减趋势,帮助购房者省去了一笔可观的费用。

  在此,麦田理财专家也提醒购房者,公积金“月转”可随时转为“年转”。但如果“年转”想改回逐月还贷,购房者需一年以后才能办理。

  公积金省钱又生钱

  很多人看到自己公积金账户里的钱越来越多,常常会觉得不划算:除了买房或一些特定情况下才能使用。,这么大一笔钱不能用实在可惜,因此很多人将公积金取出转为定期储蓄。麦田理财专家分析,这一做法,看起来是赚了,但实际上却是亏损的。因为住房公积金的年利率不仅要高于存款利率,而且公积金不征收利息税。在目前国家规定的利率下,钱存在公积金账户里,绝对比存银行活期、零存整取一年期、整存整取一年期要合算。因此,麦田理财专家建议,如若不需要使用公积金储存额,就不要提取公积金,应该让公积金年复一年地利滚利。

  


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