若租赁的房屋甲醛超标,承租方可以请求解除合同并要求房东赔偿相应损失。 若租赁的房屋甲醛超标,承租方可以请求解除合同并要求房东赔偿相应损失。

  河南商报·大河客户端暗访组 文/图

  租住房屋没几天,租户因甲醛超标身体不适提出退房,却被房屋托管公司以“违约”为由多扣数千元,而与此类似的因“甲醛房”引发的房屋租赁纠纷并不鲜见。有房屋托管公司从业人员称,为节省时间、成本,房屋托管公司从房东手中拿到房屋简单装修就直接对外出租,甲醛超标较为普遍,“边租边晾”更成为行业惯例。

  [案例]

  因甲醛超标退租

  却被多扣数千元

  今年6月,郑州市民林德(化名)通过一家房屋托管公司,租赁了一套位于九鼎世家的两居室,租期为2017年6月5日至2018年6月4日,月租为2600元。

  根据合同约定,林德“押一付三”,交了一万多块钱。但自打入住后,他就感觉到头疼头晕,浑身乏力,而这些情况在之前根本没有出现过。

  无意间看到相关新闻后,6月14日,林德找了一家甲醛检测公司来租赁的房子内进行检测,检测结果让他大吃一惊。他事后向河南商报记者出示的检测单据显示:检测结果不合格,“测得甲醛数值为0.2mg/m3(主卧),0.15 mg/m3(次卧),0.26 mg/m3(客厅),0.12 mg/m3(厨房),而标准限量为0.08 mg/m3。”

  6月23日,当他再次找到托管公司表示要退房时,托管公司史姓经理给他算了一笔账:除了扣除从6月5日到6月23日的房费1660元之外,还需多扣除违约金、业务员提成、房屋空置期费用等4000多元,最终只能退4000元左右。

  8月初,河南商报“陪你去办事儿”记者陪他向托管公司讨要说法,事后,托管公司把退款金额提到5000元,双方和解。

  [投诉]

  检测甲醛超标 取证成本高

  租住在郑州市丰庆路博颂路附近小区的张林(化名),遇到了和林德类似的状况。她租住的单间每月800元左右,“刚开始感觉家具有些呛人的味道,但长期入住后,气味上是慢慢适应了,但有时候会感觉头晕、咳嗽、多痰。”

  “木地板质量不咋样,墙壁一摸就掉灰,春天秋天我多开窗透气就是了,但夏天、冬天要关窗制冷或取暖,空气不流通,问题就更严重。”张林觉得,这些问题是因廉价装修材料里的甲醛含量超标导致的,就向托管公司提出退房,可话刚出口就被对方工作人员“问住了”:“其他人住着没觉得有问题啊,说甲醛超标,有检测报告没?”

  张林想找第三方公司上门检测甲醛含量,但一打听,最低也得近500元,“(检测费用)这么贵,一个月房租才几个钱,唉,忍忍得了!”

  [爆料]

  收毛坯房10余天装修完毕

  一边出租一边晾

  关于市民林德所遭遇的出租屋甲醛超标问题,郑州市房屋托管行业一位史姓从业人员分析,托管公司从房东手中接过毛坯房后,向房东申请一个月的免租期用于装修,但通常十几天就能装修完毕,直接 “边租边晾”。

  为了节省成本,木地板、木床、木制家具都会选择“便宜货”:“差不多耐用就行了,至于甲醛含量如何,租客往往也不在乎,再说了,又不是我们家的房子,干吗装那么好?”

  至于租户所提到的种种不适,他解释这可能源于自身体质敏感,“快装快租”是行业惯例:“(甲醛超标)十个有九个都是,超标有超标的价格,不超标有不超标的价格。如果每个租客都以这样那样的原因提出退租,我们这生意还咋做?”

  [印证]

  时间严格控制

  用料廉价导致甲醛难降

  “我之前跟托管公司合作过,装过他们几套房,那装修可以说是太随意。”26岁的小雨(化名)在郑州做工长已经有5年了,会接一些来自托管公司的小活儿。

  之所以称为小活儿,主要是因为托管公司装修房子太随意,“一套两室的房子装下来基本超不过15000元,而且时间要求紧,基本上半个月装好一套两居室。”

  小雨说,房屋托管公司装修房子可以拎包入住,从而能租个好价钱,所以在装修上面就能省则省。

  比如,一般会铺木地板,而木地板会选择工程地板或者价位较低的复合板;用漆方面,一般用的是家装中档次最低的二合一墙漆,或者不用墙漆,直接批腻子,甚至直接用888涂料;而床和柜子更加简单,柜子用颗粒板做,床甚至都可以用木地板打个框架。“你想想这里边的甲醛会少吗?”小雨颇为无奈地说。

  小雨的说法,也得到一位托管公司工作人员的认同。“铺地板砖,用工贵不说,切砖铺砖晾晒,得个几周,用木地板的话,一个三居室一两天就铺完了。”

  [提醒]

  举证甲醛超标

  有权退租索赔

  当租户因所租房屋甲醛超标提出退租时,却往往面临租金、押金损失的问题:在林德与托管公司的谈判中,托管公司人员提出,业务员的提成有1000元左右,此前公司已经给业务员付过了,如今租客退租,得替公司把这个钱付出来;其次,从租客退租到下一个租客“接盘”,这之间的“空窗期”,托管公司是照样要向房东付租金的,所以,这份房租损失,退租者得承担起来,一般是按照40天房租计算。

  对此,李华阳律师表示,合同法第233条规定:“租赁物危及承租人安全或健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。”因此,如果租赁的房屋甲醛超标,承租方可以请求解除合同并要求房东赔偿相应损失。

  他提醒承租人,在选择房子的时候一定要把门窗关闭,看有没有异味,必要时可以聘请相关单位检测一下。另外,在合同中也特别约定一条:如果室内环境不达标,承租人应当承担相应的法律责任(调整房屋、赔偿损失、违约金等)。

  房屋托管公司将被戴“金箍”

  对于普通租客来说,房屋托管公司一方面能提供充足的房源、相对实惠的价格、标准化的居住条件,但与此同时,也常因收费不透明、押金难退、存在跑路风险等问题,将这个行业推上舆论的风口浪尖。

  8月14日,郑州市发布文件称,将研究制定住房租赁托管管理办法,规范托管行为,这或许将为处在“野蛮成长”之中的房屋托管行业制定制度的标尺。

  走访

  收费项目猫腻多:每月按30天计租,每年多出5天还要另行付钱

  目前租住在经三路丰产路附近的小王告诉河南商报记者,托管公司房产顾问带她看房时,说定租金每月850元,但到签订房屋租赁合同时,她被告知,租期必须签一年,租金按季度支付,而且此前承诺的月租金850元是按每月30日计算,那么全年大小月份天数不等多出来的5天租金,必须在第一季度缴纳。

  押金如数退还难:钱款七扣八扣,支付拖拖拉拉

  在郑州打工的小张告诉河南商报记者,他和女友曾从房屋托管公司那里租下郑州市金水区姜寨北街一间房子,租赁合同到期退房时,此前交纳的900元押金只能退还177元,其中,除水电费等正常扣费外,燃气灶、电磁炉损坏扣300元,水龙头损坏扣50元,厨房卫生不整洁扣100元。

  纠纷解决多靠协商:报警、诉诸法律时间耗不起,双方常和稀泥解决

  在河南商报记者旁听的一次纠纷谈判中,房屋托管公司工作人员对前来讨要押金的租户分析:“你可以去法院起诉,这方面我研究过,打官司有胜诉、有败诉,对托管公司来说,大不了败诉退钱,退的钱也就是之前你们交的钱嘛。所以说,大家各让一步,你尽量减少你的损失,我也尽量少落一点,你好我好大家都好。”

  [苦衷]

  经营模式决定

  必须想方设法节约成本

  “常见的房屋托管业务说白了就是当‘二房东’,低价从房东手中租来,再高价租给租客,挣这之间的差价。”在郑州市一家房屋托管公司上班的周凯(化名)介绍,能整租两居室、三居室的租客不多,往往只能分租一套住宅的其中一间,出租一套房子,有时要跟两三户租客打交道,还要操心日常管理、招租退租、房屋维护等,并要承担空置期损失。

  他介绍,托管公司帮助房东承担上述职责,但并不收取服务费,房东也会在每月租金上做些让步。此外,对租客按季度收款、对房东按月付款,以及租客退房时,延迟支付押金,也能在一定程度上保证托管公司现金流。对于免租期,他解释,这是短租领域的惯例,“一般都是跟房东签一年合同,只交11个月的房租,那1个月用来招租。”

  他告诉河南商报记者,对于小型房屋托管公司来说,一下子拿几十套房,前期拿房已经花费很多钱,在装修时绝对不会过多投入。

  [分析]

  租客应要求租赁行为备案

  并查看原始合同

  “遇到此类侵权事件,可以通过诉讼方式维权。”河南予瑞律师事务所李华阳律师提醒,租户除了要注意保存证据外,还需注意托管公司与房东所签订租房协议的时限:如果中介公司转租给租客的期限超过其承租房东房屋的剩余期限,超出的部分无效。

  北京市盈科(郑州)律师事务所吴建华律师提醒,房东作为房屋的所有者,一旦租客在租赁过程中出现意外,比如热水器漏电造成租客伤亡,抑或是租客在出租屋内从事违法犯罪活动等,房东都要承担一定的责任。

  在一家综合性房屋中介企业从事房屋托管业务的李先生认为,在传统租赁业务中,房东和租客间的信息是对称的,不存在房屋安全和资金安全问题,但交给托管公司后,房东和租客不见面,互不知道出租和承租的价格,而租金的收取与支出方式以及期限也不一定相同,给了托管公司很大操作空间。对此,租客应要求与房屋托管公司在相关部门备案,并查看原始合同。

  [政策]

  信用评级、约束行为之外

  将立规规范住房租赁托管业

  郑州市房管局一位工作人员分析,房屋托管业务建立在业主、托管公司以及承租人之间的独立民事合同行为基础之上,属于两个双方民事合同的叠加,是不同于传统房地产经纪机构经营模式的新鲜事物,相关法律法规尚不健全。房管部门除了加强与郑州市住宅与房地产业协会的联系,指导其严格进行行业自律,对房屋托管公司进行信用评级,约束其经营行为之外,还要对房屋托管行业加大扶持力度,加强管理。

  8月14日,郑州市发布的《培育和发展住房租赁市场试点工作实施方案》中提到,将在个人依法出租自有住房的基础上,研究制定住房租赁托管管理办法,规范托管行为,吸引个人将闲置住房委托国有或社会住房租赁企业出租,提高住房使用效率和收益。

  2016年,《北京房地产经纪管理办法(管理条例)》出台,成为我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。其中,不仅对房地产经纪机构和从业人员作出明确要求,还对房产机构承接房屋租赁业务作出明确规定:房地产经纪人员应当通过平台在线填写、打印房地产经纪服务事项告知确认书、房地产经纪其他服务事项告知确认书,经委托人签名(加盖公章)确认后留存。

  业内观点

  信息不对称是根源

  建议建立租房备案等制度

  李先生告诉河南商报记者,目前我国房屋托管业务很多都是两头赚钱,房东和租客找了同一个代理,但在房屋托管业务比较发达的美国、英国,房东和租客要分别找一名代理,代理费用可两名代理平分。此外,房屋托管赚的是托管费,并不是靠赚租金差价来谋利。这笔托管费由房东承担,而房屋出租的租金则直接全部交给房东。他坦言,这只能依靠房屋托管机构的自律,“但能够自律的多数是大的短租企业,可市场上还是小的托管公司居多。”

  相关管理制度在郑州是否落地?

  他分析,由于目前托管公司成立时间短,应对价格波动的能力较差,且内部管理不规范,往往造成租赁双方的合同无法履行,给租赁市场增加了新的问题。

  上述工作人员说:“在扶持方面,认真研究出台有利于托管公司健康发展的政策,使其能够在政府的扶持下发展壮大,能够更好地为社会服务。在管理方面,房屋租赁托管属于委托租赁的一种形式,应纳入房屋租赁登记备案的范围。除要求他们依法进行登记备案外,更要加强法制意识的培养,防止因不履行与租赁双方签订的合同,而造成租赁市场的混乱。”