据国土资源部网站消息，国土资源部、住房和城乡建设部日前印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。《方案》提出，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

　　试点部分内容包括：

　　●完善试点项目审批程序

　　试点城市应当梳理项目报批（包括预审、立项、规划、占地、施工）、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序，建立快速审批通道。

　　●完善集体租赁住房建设和运营机制

　　村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。

　　●探索租赁住房监测监管机制

　　集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。

　　●探索保障承租人获得基本公共服务的权利

　　承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。

　　“集体土地建租赁房”有何意义？

　　集体建设用地上的租赁住房要实现的是政府、社会、农民和住房保障家庭的共建共赢共享。

　　第一，“利用集体建设用地建设租赁住房”，是中国土地制度的重大变革，意味着以后“土地改革有巨大的空间”。

　　第二，这意味着政府向社会大规模转移土地红利，这是非常值得称赞的。

　　第三，这意味着一大批低成本土地入市，由此产生一大批低成本房屋，对于抑制高房价、高租金将产生巨大作用。

　　根据刚刚公布的“办法”——村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。

　　想想看，如果集体组织自行开发，不仅政府征地环节没有了，连开发商这个环节也省去了，节省的成本会非常巨大。以北京、上海为例，土地成本占房价构成的70%，这部分就可以免去。加上开发商环节的省去，农村集体建设的租赁房成本可能只有商品房的20%（一线城市）到30%（二线城市）。这是非常令人震撼的！

　　第四，大城市郊区农村户口价值大增，将产生一大批新富阶层。这些农民将成为大批租赁租房的股东，长期享受土地红利。

　　政策将来会产生哪些影响

　　首先，公布的试点城市，将来的楼市或许不仅仅是“租售并举”，未来商品房、租赁住房和政策性住房也许会平分秋色。

　　而商品房的供应量会减少（因为大量土地要建设租赁住房、保障房），购买的人也会减少。

　　其次，政府向社会大规模转移土地红利。“集体建设用地租赁住房”主要分布于郊区，将来会对郊区房价产生一定的影响，郊区农村户口价值大增，将会产生一大批新富阶层。这些农民将成为大批租赁租房的股东，长期享受土地红利。

　　最后，未来房地产投资是一种“防御型投资”，主要用来抵御长期通胀，获得暴利越来越难，炒房变得越来越不明智。不过对于有经济能力的人来说，在大城市生活早买房还是必要的。

　　未来 郑州哪里会成为第一个试点

　　根据通知，试点城市应当梳理项目报批（包括预审、立项、规划、占地、施工）、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序，建立快速审批通道。

　　究竟郑州哪块集体土地将会成为试点项目，运营主体是谁？村民利益如何分配？未来投放市场的租赁住房是以怎样的形式开展？这些细节问题将来也需要地方政府逐步去落实。今综