专家预测郑州二手房交易年底前可能出现井喷

2009年11月10日08:22      河南商报             _COUNT_人评论
 专家座谈房产政策走势  商报记者 王棣/摄
专家座谈房产政策走势  商报记者 王棣/摄

  ■商报记者 侯莹 陈清利

  近日,住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示,由于房地产市场向好形势明显,去年出台的部分楼市优惠政策可能在年底终止。与此同时,湖南、吉林等省份分别通过不同方式向开发商表示,2010年当地省级政府出台的房地产优惠政策不会取消。

  郑州会是什么样,到时候政府会一刀切吗?购房者该怎样购房?昨日,河南商报联合新浪河南邀请河南财经学院工程管理与房地产学院教授刘社、河南山顶地产有限公司的营销总监周慧仁对此展开讨论。

  ■ 谈政策

  专家预测优惠政策不会“一刀切”

  郑州在去年也相继出现了一系列优惠政策,年底了,郑州会不会全部取消这些优惠政策?

  刘社表示,这些优惠政策不会搞“一刀切”。去年年底出台了一系列救市政策,是一个临时性政策,不是一个长期政策,每个政策都有相应的周期,政策都有一个时间的终点。

  根据目前的市场情况,她认为这个政策不会百分之百“一刀切”取消,但是有一些政策会到期,会终止。哪些政策会终止呢?她认为主要是投资型需求,对这种情况,政策会有终止。比如说二手房买卖,因买卖二手房一般不是需求而是投资型,所以二手房交易中营业税的减免等政策可能会终止。

  与二手房政策相反,有一些政策将不会终止。比如说首次购买者,尤其是中小户型,像90平方米以下的,这种需求政府还是要促进,政府过去的政策是促进,今后还是要促进。同时,对投资的需求现在政府是不鼓励的,政府认为健康的还是要保障,对有可能引起市场泡沫的要终止。  

  周慧仁认为,他相信政府对老百姓购房的优惠政策这一块可能会适当考虑,至于会不会全部减免掉还有待观察。从老百姓购房这个角度来讲,提高首付和提高贷款利率这一块,受益的肯定是以银行为主,在没有涨之前建议普通老百姓合理考虑资金安排。

  ■ 谈影响

  政策不明,可能催生销售小高峰

  如果这些优惠政策都终止的话,对购房者会有哪些影响?面临优惠政策即将终止,楼市销量会不会出现井喷式的爆发?

  周慧仁表示,如果优惠政策取消的话,影响最大的是首次置业的购房者,他们不能享受到低首付、低利率的贷款,对其影响是直接的。

  刘社则认为,对于市民来讲,如果优惠政策停止,就会有一部分人搭乘这趟“末班车”,提前买房,年底会出现一个销售小高峰。这也说明市场将把明年甚至后年的楼市放量提前消化。目前各方都在观望。对楼盘在年底前的销售问题,周慧仁认为,对于新楼盘及可能年底刚刚开盘的项目来说,可能会达到比较理想的销售,但对于整个销售情况很不错的楼盘来说,项目已经缓解了销售压力,对这样的公司来说影响不是太大,特别是政策的偏向。

  ■ 谈购房

  赶不赶“末班车”因人而异

  再过一个多月时间,楼市优惠政策的终止期将到来,此时,购房者应该做出一个什么样的选择? 

  周慧仁认为,对年前已有购房需求,且心中已有所选楼盘房源的购房者而言,这类购房者应在政策终止之前做一个抉择。而对那些正在观望的购房者而言,不一定非要希望搭上“末班车”,应合理考虑买房的需求时间是否合适。

  总之,购房者应结合自己的实际情况,选择到位置、环境等均比较中意的房屋,不能因政策即将发生变化而急于买房。

  刘社则表示,如果购房者看准了房子,且房子的设计和地段各方面都比较中意,在目前的优惠政策下就不妨去买。

  但是,如果说开发商想利用政策多挣“银子”,在最后两个月内将房价涨高了五六百元,这样的楼盘就不要去买了,可以再观望一下,没有必要去赶这个热闹,应根据自己的情况来定。

  ■ 谈市场

  银行已放出了信贷紧缩信号

  现在我们看到,河南已经有银行对信贷紧缩这一块放出了一个信号,不管是对于首次置业还是二次置业的都提高了房贷利率优惠的门槛,这能不能说明是对银行信贷紧缩的信号呢?

  刘社对此表示赞同。她认为从今年下半年开始,中央严格执行了二套房政策,不仅首付提高了,利率也是同档次商业利率的1.1倍。现在银行内部就要求所属银行要严格执行。现在对第二套房的贷款办理比较严格了,大多数银行对首套房还是执行过去的政策。

  此外,刘社还推测,由于优惠政策即将到期,为规避优惠政策成本,一些二手房的市场交易可能出现井喷。同时,她认为年底之前本地商品房的交易量会维持在一个高位,但房价继续上涨的动力将逐渐递减。原因是,当房价高到一定程度,其自主性需求包括投资性需求都有一定的抑制,投资者认为房价在短期内飙升不太可能了,投资性需求将放慢脚步。

  根据刘社的分析,今年年底之前,二手房与商品房的交易量均会在高位运行。她分析,房市在明年向哪个方面走,主要还是看政策,看政府应对通货膨胀的能力。下一步政府对楼市的政策、对通货膨胀的决策,这些政策的走势就决定了明年经济的发展方向和楼市的方向。

  ■ 相关链接

  郑州楼市部分优惠政策

  ●放宽住房公积金贷款政策,将住房公积金贷款最高额度提高到40万。购买普通商品住房、限价商品住房和经济适用房的,首付比例降至20%;购买二手住房的,贷款最长期限由20年调整为30年(不得超过国家规定的法定退休年龄),首付比例降至30%。

  ●购买90平方米以下的普通住房,契税税率暂统一下调到1%。

  ●自2008年11月1日起,二手房交易时,实行缴补分离,由市财政部门暂按应缴纳的营业税和个人所得税市、区两级财政所得部分全额补贴。

  ●对2005年10月31日前购买的经济适用住房,按150元/平方米向市财政交纳土地收益等相关价款后可换发商品房所有权证,实施无障碍上市交易。上市交易后,原房屋所有权人不得再次享受保障性住房优惠政策。

  ●市内五区2007年12月31日前已取得《经济适用住房购房资格证明》的家庭自愿放弃购房资格转购普通商品住房的,对其购房面积90平方米以内部分给予每平方米600元补贴。此外,2008年10月22日,央行出台“首套房贷款利率7折、首付20%”的政策; 2008年12月20日,国办131号文件再推两项优惠政策,一是明确了改善型住房的相关政策。二是减免营业税,普通住房免征期由5年降至2年。不足2年转让的,按差额征收。


 

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