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郑州二手房买卖两极分化 有人急于出手有人观望

A-A+2013年3月4日08:10大河网-河南商报评论

 昨晚快9点,还有市民在房产中介所咨询相关政策   河南商报记者 赵卓/摄 昨晚快9点,还有市民在房产中介所咨询相关政策   河南商报记者 赵卓/摄

  河南商报记者 訾利利

  上周五出台的“新国五条”细则规定:对出售自有住房,个人所得税,按转让所得的20%计征。

  不少人吐槽恐推高房价,可政策挡不住网友的智慧, 网友纷纷支招避税。昨天,郑州不少二手房中介接到了大量的咨询电话。业内人士表示,对市场交易量的影响,关键看细则如何落实。

  现状

  二手房买卖出现“两极分化”

  二手房交易,按照转让所得征收20%的所得税,无疑让正在或打算买卖二手房的人心里上火:如果新规马上实施,个人所得税将是一笔大的支出。

  郑州市税法专家王国娜表示,这个规定2005年就有了,“所有实际发生的合理合法的项目都可以扣除,但需要提供合法凭证。”

  不过,业内人士表示,在二手房成交中,个税多数是按照房产评估价格的1%来征收的。“两种计税方法,价格相差几十倍甚至上百倍,没有人会傻到按照高的标准来缴税,有凭证的也会说没有。”

  该业内人士说,郑州目前可能只有郑东新区有部分房产是按照20%来执行的,面积在144平方米以上,总价超过150万元的,按照差价的20%征收个税。“剩余区域都是按照总价的1%征收。”

  不少二手房中介公司工作人员告诉记者,周末两天,做得最多的事就是回应客户的咨询电话。

  “不少进入实质成交阶段的,都是急着过户;正在商量的,一部分想再观望一下,一部分也是急于成交。”一位二手房中介人员说。

  郑州市美华房地产营销策划有限公司总经理乔小勇表示,目前地方的落实细则还没有出台,如何执行,什么时间开始执行,都将对市场产生不同的影响。

  新澳房产总经理杨辉称:“二手房买卖双方现在心态都是两极分化,要么急于过户,要么观望等待。”

  市场影响

  将迎来二手房过户高峰

  “任何二手房交易环节增加的税费都将推高房价。”乔小勇说,现在政策对市场的影响尚不明朗,但可以预见,未来一段时间,将迎来二手房过户高峰。

  他说,如果政策真的严格执行,肯定会降低供给量,让市场上可售房源大大减少,新房价格也会上去,“购买二手房至少会增加总房价10%的成本。”

  杨辉表示,郑州市场目前炒房的人不多,多数是刚性需求,该买的房子肯定得买。而不少出售房产的业主表示,宁愿房子先不卖,也不会降价或承担这部分费用。

  “除非急用钱的业主,有套现的需求。肯定会对市场有影响。”杨辉说,当年营业税政策刚出台时,因为距离执行还有一段缓冲期,政策一出台,成交量暴增,两三个月之后,就开始进入萧条期。

  他预计,除非这个政策马上执行没有缓冲期,不然也会重蹈覆辙。

  中介人员觉得:这一两个月,很多人会集中搭末班车,其后就基本没什么成交了,会很惨。可见,对中介而言,3月会吃撑,下半年可能又要关门了。 

  乔小勇认为,政策针对的是投资型客户,他们多会选择高端住宅,“对一些经营业务以高端住宅为主的中介公司而言,影响会大一些,不过还是看中介的生存能力。从2005年开始调控一直不断加码,也是一个优胜劣汰的过程。”

  针对政策的下一步走向,他表示,完全按照法律法规的规定,20%的计税方式比较复杂,操作起来难度会比较大,比如装修费的核定。

  “我预计新政策落实有两种方式:一是按照现在的征收方式,从1%提高到2%或3%;一是按照郑东新区的做法,对高端住宅按照新政执行,对于满5年的个人唯一住房进行免征。”他说。

  网友

  “贡献”各种避税绝招

  新规刚出台,就有不少网友“贡献”避税绝招。薛蛮子在微博上也转发了避税招数:

  第一步,上家离婚,准备出售的房产归于上家男;第二步,下家离婚,房产归于下家男(如果有房产的话);第三步,上家男携房产和下家女结婚,房产共同拥有;第四步,上家男和下家女离婚,房产归下家女;第五步,各自复婚!

  另一避税招数:买方先把房款给卖方,卖方按房款打欠条给买方,以房产做抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院,卖方承认欠款,愿意以房产抵押。最后买方拿着法院的判决书去房产中心过户。不论是否限购,都可以过户,且一分税没有。

  有网友表示,如果满5年且为家庭唯一住房可能免征这20%的个税,离婚率肯定升高。业内人士分析,如果此次新政的确保留这个免征个税的口子,那么离婚数剧增的可能性较大。“很多家庭,夫妻双方名下各有一套甚至更多房产,卖房时如果符合这个免征的条件,有可能为了节省几万甚至几十万元而离婚。”近年来,由于限购令的规定,不少人在买房之前去办理离婚。而上述假设如果成立,离婚数量势必进一步激增。

  对此,有人调侃:“面对政策,很多时候购房者的智慧比专业人士都厉害。”

  各地影响

  北京

  “满5年唯一住房”房源成香饽饽

  包括北京房屋中介协会会长李文杰在内的多位业内人士预测,北京细则最快下周落地。

  “新国五条”细则出台后,记者走访北京多地多家二手房门店调查了解到,购房人前去门店或各区县房屋登记大厅咨询的数量明显增多;二手房中介反应快速,多家门店打出了“新政咨询”的牌子;二手房网签量和过户量明显增多。

  眼下,“满5年的个人唯一住房”房源成了二手房中介和买房人眼中的“香饽饽”。因为据此前规定,满5年且是卖方唯一住房的房子,是免征二手房个人所得税的。

  但整体而言,无论是卖方还是买方或者中介,均处在对北京实施细则落地的等待和观望中。

  上海

  急于完成交易

  购房者排队过户避税

  上海众多二手房交易者急于在政策正式执行前尽快完成交易,3月2日多个房地产交易中心人头攒动,很多窗口前排起长长的队伍。

  记者采访多位业内人士后获悉,当天受理的二手房交易所涉的个人所得税还是按照原有政策交付。

  针对当天上海不少房地产交易中心出现排队的现象,上海中原地产研究咨询部总监宋会雍称,这是正常的,因为卖家赶着在地方细则落地之前出手,否则成本会高很多,而且也难以全部转嫁给买家。

  业内人士分析,按转让所得的20%计征个人所得税,“必然会使(二手房)成交量明显下降,经过短暂的过户‘末班车’后,二手房成交量必然将萎缩,可能会回到2012年年中平均水平。”

  广州

  一手房热度不减

  二手房急出售

  3月2日,“新国五条”实施细则出台后,广州一个新开盘楼盘处,买家购房热情不减,现场有近200人在看楼。该楼盘一位销售人员称,虽然“新国五条”目的是要更严厉地调控楼市,但二手房受到的影响更直接一些,反而促使更多的买家选择一手房。

  二手房卖家和中介则显得忧心忡忡,不少业主虽然急着想要成交,可价格上却未见松动迹象。陈女士有一套90多平方米的房子,年前就想出手,如今新政一出,她担心房价会受到影响,“要降价我肯定不愿意,如果实在要给那么高的税,我还不如拿来出租。”

  一位中介说,不少业主和卖家问是不是马上要按照差额的20%征收个税,都赶着签合同。虽然业主希望抢在新政实施前把房子卖掉,但价格都没松动。

  南京

  市民紧急办理二手房过户

  3月2日一早,南京房产交易中心就聚集了不少需要办理二手房交易的市民,购房者担心一旦个税严格按照差价20%计征,会对他们的购房产生影响。

  南京市民石先生本打算在近期小房换大房,但刚刚落地的调控新政让他犯了难,“20%按照我以前的计划变化比较大,想改善就比较困难。我们是房改房,买的时候三四万元,现在六七十万,差额20%就是十几万。这个显然不合理。这个(政策)应该是控制那些囤房子的,对我们这些有改善住房需求的应该区别对待。”

  “新国五条”细则落地,不少人的买房、卖房计划恐怕又要受此影响了。有市民称,他肯定要把这个20%转嫁到下一家,不会自己承担,“我想大部分人都是这样。”(综合《新快报》《东方早报》《北京青年报》《江苏新闻广播》)

 

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