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70个城市6城房价环比下滑 郑州楼市还有5年好时光

A-A+2014年2月25日09:02河南商报评论

郑州和杭州的不同之处 郑萌/制图郑州和杭州的不同之处 郑萌/制图

  杭州、常州部分楼盘房价每平方米降数千元,引发郑州本地猜想

  业内称,杭州郑州库存、刚需、发展水平都不一样,郑州楼市还有5年好时光

  河南商报记者 訾利利

  杭州、常州等城市个别楼盘突然相继降价,同样作为省会城市,郑州楼市走向怎样?业内人士表示,郑州与杭州情况不同,短期内郑州市场仍将平稳。也有开发商表示,会加快推盘步伐。

  变化

  杭州、常州部分楼盘大幅降价

  先有王石等大佬对楼市不甚乐观的判断,接着就是杭州、常州等地出现房地产项目相继降价的消息,2014年,楼市真的要进入降价模式吗?

  国家统计局的数据显示,全国70个大中城市,1月份房价环比下滑的城市由2个增至6个,分别为:杭州、哈尔滨、韶关、济宁、包头、温州。

  2月18日晚上,杭州一楼盘宣布以15800元/平方米的均价清盘。距这个楼盘不远的一个楼盘也马上迎战,直降数千元,以13800元/平方米的均价应战。

  杭州楼市降价第一声枪响过后,江苏常州的某楼盘也传来大幅降价消息——最低价仅相当于前期均价的4.5折。

  对比

  杭州与郑州

  两个省会城市库存都不低

  业内人士分析称,杭州楼市降价,是因为库存太高。

  同样作为省会城市,郑州的库存高不高?

  我们来看一组数据:

  截至2013年12月31日24时,杭州市区(含萧山、余杭)新建商品房可售房源为113187套,可售总面积1473.4万平方米。其中,市区新建商品住宅可售房源76689套,可售总面积999.1万平方米。

  杭州的商品房去化能力:2012年、2013年杭州分别共成交商品房83690套、85823套,成交面积分别是890.6万平方米、934.4万平方米。按此去化能力,杭州目前的存量房源需要大约一年半才能消化。

  郑州方面:截至2013年11月,郑州市商品房库存达1275万平方米,按照平均100平方米一套计算,大概有12万多套,和杭州不相上下。其中,截至2013年12月底,郑州市市区商品住宅累计可售面积有459.09万平方米。

  郑州的商品房去化能力:2010年到2013年,郑州市房地产的销售面积分别为1151.06万平方米、659.91万平方米、981.37万平方米、1084.8万平方米,平均下来,年销售面积约为969万平方米,与杭州类似,也需要大概一年半时间才能消化。

  不过,单看商品住宅的话,郑州市区的库存不及杭州一半(如图)。

  市场

  郑州市场目前认筹正常

  相比杭州多个楼盘出现降价,上个周末,郑州表现平静,未见楼盘公开宣布大幅度降价。相反,在郑州土地市场,还拍卖出近年来亩均价格最高的地块。

  上周末,郑州有两个项目举行了认筹活动。

  位于郑州市中州大道南段的某楼盘,两天时间认筹200多个。另一处项目进行大平层认筹,193平方米的三房,10万抵60万,认筹约20个。

  “郑州和杭州的状况不一样,郑州现在的房地产市场状况和几年前的杭州差不多,价格相对低,上涨空间比杭州大。”河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京表示。

  数据显示,2013年杭州市区(含萧山、余杭)新建商品房签约均价为17121元/平方米,其中,主城区签约均价为22091元/平方米。

  而在郑州,去年市区商品住宅均价7406元/平方米,商品房成交均价9189元/平方米,相比杭州,差距确实比较大。

  但也不得不承认,两地的收入水平差距也不小。

  分析

  郑州与杭州发展水平不一样

  赵进京认为,郑州不会出现杭州的状况,“不管从文化背景、人口基数还是发展阶段等方面来分析,都不一样。”

  “杭州以前一直是价格上涨强劲的城市,现在价格出现大涨的时机已经过去了,而郑州恰如几年前的杭州,商业、交通等优势一步步显现。”他说,郑州与杭州不在一个发展阶段上。

  同时,他认为郑州作为河南乃至中原的中心,具有不可替代性,而且河南的人口基数是天然优势。

  “中原经济区、航空港区的政策优势,会带来大量的中等收入人群,这些人有庞大的购房需求。”他说。

  对于郑州市场未来走向,浙江广厦河南区域集团常务副总裁师凯伦说:“1月份郑州的成交量下降,2月份还会不好,但这都是季节性的,接下来的几个月就会好了。”

  师凯伦认为,杭州是二线靠前的城市,郑州只能勉强算二线城市,发展程度不在一个水平上,郑州还有上升空间。

  河南财经政法大学城市研究所主任刘社判断,单看郑州的话,除非有政策上的大变动,短期内市场仍将保持稳定,最起码上半年不会出现大的变动。

  “1月份,全国不少城市商品住宅成交量腰斩,而郑州下滑30%左右,就这样成交量还是在90万平方米以上。”她认为,月成交量在90万平方米以上,就说明这个市场不算差。

  赵进京则坚持认为,郑州的房价只会涨不会跌,“而且涨幅还会加快。”

  对此,开发商又咋看呢?

  郑州某房地产公司营销总监贺先生说,他们对市场的看法不悲观,当然也说不上乐观。

  他的判断是,2~4月份的市场去化量很关键,可以由此判断政府的态度,“我们认为调控政策有可能先抑后扬,前半年通过金融等手段控制,后半年8月或9月以后,会松一松。”

  他认为,郑州的房地产市场不会完全冷掉,整体来看还是小幅上扬,但是不排除阶段性促销带来的降价行为。

  师凯伦则表示,他很看好郑州楼市的发展,“全国的情况不敢说,郑州未来的5年,是最后也是发展最好的5年,城市化进入最快速阶段,成交量放量,价格乐观,甚至会出现阶段性的大涨。”

  新闻1+1

  个人房贷不受影响

  兴业银行暂停房地产夹层融资?

  郑州业内称

  个人房贷不受影响

  2月21日,网上爆出“兴业银行总行通知全行暂停办理房地产夹层融资业务,暂停房地产供应链金融业务”这一消息。

  一同被爆出的还有“交行暂停地产项目贷款”,网上疯传“其他银行可能效仿”。

  对此,国泰君安银行业分析师邱冠华日前接受媒体采访时表示,兴业银行的调整仅包括房地产上游金融业务,比如钢铁、水泥和建筑施工行业,以及夹层融资。调整期限截至2014年3月底。此外,还包括部分房地产开发贷款也被叫停,但不包括土地储备贷款和按揭贷款。

  邱冠华表示,夹层融资本来就是在与监管层打擦边球的业务。而且,该项业务在银行业务中占比很小,暂停以后影响不会太大。

  “这就不是个事儿。”郑州一业内人士说。

  (河南商报记者陈诗昂)

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