来源：大河网-大河报·大河财立方
原标题：《驻马店重点支持改造2000年底前建成的小区，有你家吗》
[大河财立方消息]3月2日，驻马店市政府网站发布《驻马店市深入推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》，明确提出到“十四五”期末，基本完成建成于2000年底前，失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全，但房屋结构安全较好，不宜整体拆除重建，居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）改造工作。同时，积极做好2001-2005年底前建成的城镇老旧小区项目储备工作，择机纳入城镇老旧小区改造范围和年度实施计划。
《实施意见》提出，财政资金重点支持改造2000年底前建成的老旧小区，可以适当支持2001-2005年建成的老旧小区。全面清理国有住房出售收入存量资金，将房改房售房款及其他国有住房出售收入存量资金作为城镇老旧小区改造资金来源。
驻马店市深入推进城镇老旧小区改造工作的实施意见
为贯彻落实《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号），河南省住房和城乡建设厅、河南省发展和改革委员会、河南省财政厅《关于印发〈关于深入推进城镇老旧小区改造工作的实施意见〉的通知》（豫建城建〔2020〕475号），深入推进全市城镇老旧小区改造工作，制定本实施意见。
一、工作目标
到“十四五”期末，基本完成建成于2000年底前，失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全，但房屋结构安全较好，不宜整体拆除重建，居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）改造工作。积极做好2001-2005年底前建成的城镇老旧小区项目储备工作，择机纳入城镇老旧小区改造范围和年度实施计划。充分发挥基层党组织统领全局、协调各方的作用，推动构建“纵向到底、横向到边、协商共治”的社区治理体系，不断提升居民的“幸福感、获得感、安全感”。
二、主要任务
（一）科学编制改造计划。各县区要坚持以人民为中心的发展理念，因地制宜，分类施策，在全面调查摸底工作的基础上，综合考虑群众意愿和地方财政承受能力，区分轻重缓急，结合城市更新，合理编制改造计划，统筹安排城镇老旧小区改造工作。已纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的棚户区（居民住房）、以居民自建房为主的区域和城中村不纳入城镇老旧小区改造范畴。各县区及时修订完善2021-2025年城镇老旧小区改造规划和2021年度城镇老旧小区改造实施方案。各县区人民政府（管委会），市直有关单位养老、文化、教育、卫生、托育、体育、邮政快递、社会治安等有关方面涉及城镇老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及电力、通信、供水、排水、供气、供热等专业经营单位的相关管线改造计划，要根据当地城镇老旧小区改造规划和年度改造计划进行调整修改，同步推进实施，确保专营设施安全运行。国有企事业单位、军队、中央和省属机关所属城镇老旧小区按属地原则纳入当地改造规划和计划统一组织实施。
（二）合理确定改造内容。城镇老旧小区改造包括改建配套基础设施、改造提升人居环境、完善优化居民服务、改进规范社区管理，具体改造内容可分为基础类、完善类和提升类。各县区政府（管委会）可因地制宜确定改造内容清单和标准。
1。基础类。根据小区实际，按照“保基本”的原则，优先并重点改造与小区相关，满足居民安全需要和基本生活需求的市政配套基础设施以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维护修缮等基础类项目。其中，改造提升市政配套基础设施包括拆除违法建设，改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。
2。完善类。依据小区环境条件和群众意愿，在兼顾完善功能和落实历史建筑保护修缮要求前提下，开展环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等完善类项目，包括整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施 、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信报箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。
3。提升类。积极推进公共服务设施配套建设及其智慧化改造等提升类项目，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。在改善居住条件、提升环境品质的同时，展现城市特色，延续历史文脉。
（三）优化项目推进机制
1。科学生成改造项目。各县区政府（管委会）要依据城镇老旧小区改造项目储备库，优先对居民改造意愿强、参与积极性高、主动配合拆除违法违章建（构）筑物、自愿出资和承诺交纳物业费、补建续筹住宅维修资金的城镇老旧小区进行改造，改造前问需于民，建立“自下而上”的项目生成机制。各县区（管委会）要把城镇老旧小区改造与城市更新有机结合，根据本地实际情况制定具体的项目生成办法，要明确项目实施主体，鼓励选择社会机构、专业平台公司等市场主体作为项目实施主体，推进项目有序实施。
2。动员群众积极参与。城镇老旧小区改造要与加强基层党组织建设、居民自治机制建设、社区服务体系建设有机结合。建立和完善党建引领城市基层治理机制，充分发挥社区党组织的领导作用，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进城镇老旧小区改造。改造中问计于民，搭建沟通议事平台，广泛征集群众意见，开展多种形式基层协商，引导居民形成共识。开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，发动群众积极参与制定改造方案、配合改造施工、共同验收项目、监督后续管理等。组织引导社区内的机关和企事业单位积极参与改造。积极推动设计师、工程师进社区，辅导居民有效参与改造。
3。合理整合片区资源。鼓励以街道或社区为单位对区域内有共同改造需求的城镇老旧小区归并整合、联动改造、物业一体化服务。加强片区内基础设施、公共服务设施共建共享共用。加强既有用地集约混合利用，利用小区整合过程中可以利用的空地、荒地、绿地、拆除违建腾空土地等，增设停车位、健身等各类基础设施；利用原有空置的锅炉房等闲置房屋资源，增设社区综合服务设施、物业管理用房、便利店、养老、托幼等公共服务设施。利用公共空间新建、改建各类设施，涉及占用绿化空间或影响日照间距的，可在广泛征求居民意见基础上一事一议予以解决。
4。强化改造全过程管理。改造工作要充分征求居民意见，特别要做好城镇老旧小区弱电入地、雨污分流管网与市政管网对接改造等“最后100米”改造，因地制宜开展健身设施建设、绿化改造，结合小区区域特点和设施现状，“一区一策”制定改造方案。按照《河南省城镇老旧小区改造技术导则（试行）》（豫建设计〔2020〕353号）和改造方案，因地制宜开展城镇老旧小区改造项目施工图设计，进一步规范我市城镇老旧小区改造工作。加强对改造过程的质量监管和安全管控，严格按图施工，落实土方开挖、管网改造、施工围挡、施工防火等施工安全管理，杜绝安全隐患。城镇老旧小区改造项目完工后，由县区政府或授权的城镇老旧小区改造主管部门牵头组织，由建设单位会同业主委员会（或业主代表）、施工、监理、设计等单位共同验收，并将竣工验收资料报有关部门归档备案，城镇老旧小区改造后仍无法满足消防相关标准规范要求的，相关部门共同制定防火、救援、管理的综合解决方案，确保小区消防安全。改造项目涉及历史文化街区、历史建筑的，应严格落实相关保护修缮要求。城镇老旧小区改造要贯彻落实绿色发展理念，同步开展绿色社区创建。
（四）建立健全长效管理机制。各县区把推进城镇老旧小区改造与加强基层党组织建设、社区治理体系建设有机结合起来，积极探索党建引领、社区治理的有效路径，同步建立健全基层党组织领导，社区居民委员会配合，业主委员会、物业服务企业等参与的联席会议机制，实行社区党组织和物业公司、业主委员会成员双向交叉任职。根据城镇老旧小区实际状况，采用市场化物业服务、社区保障性物业管理、业主自治管理等模式，制定城镇老旧小区改造提质后的长效管理方案，推进物业管理全覆盖，实现“一次改造、长效管理”。对有条件实行市场化物业管理的城镇老旧小区，积极引入专业物业服务企业，不断提高城镇老旧小区专业化物业管理覆盖率；对规模小、分布散，一时难以实行市场化物业管理的小区，连片打包，实行社区保障性管理；对暂不具备引进物业管理的城镇老旧小区，积极组织城镇老旧小区成立业主大会，选举产生业主委员会，逐步实现小区业主对小区的自治管理。
三、资金筹措
（一）落实居民出资责任。按照“谁受益、谁出资”的原则，增强小区居民主人翁意识，明确居民出资责任，确定居民出资比例或金额。居民出资可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。研究制定住宅专项维修资金用于城镇老旧小区改造的办法。支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。鼓励以个人捐资捐物、投工投劳等形式参与城镇老旧小区改造。鼓励有需要的居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修、家电更新等。
（二）加大政府支持力度。县区政府（管委会）要落实支出责任，将城镇老旧小区改造相关支出纳入年度预算，足额保障。市级财政相应做好资金支持。财政资金重点支持改造2000年底前建成的老旧小区，可以适当支持2001-2005年建成的老旧小区。全面清理国有住房出售收入存量资金，将房改房售房款及其他国有住房出售收入存量资金作为城镇老旧小区改造资金来源。统筹发展改革、住房城乡建设、卫生健康、民政、体育等涉及住宅小区的各类资金用于城镇老旧小区改造，提高资金使用效率。支持各县区（管委会）通过发行地方政府专项债券筹措改造资金。
（三）鼓励单位投资支持。专业经营单位应履行社会责任，出资参与小区改造中相关管线设施设备的改造提升。改造后专营设施设备的产权依照法定程序移交给专营单位，并由专营单位负责后续维护管理。公房产权单位应出资参与改造。鼓励原产权单位对职工住宅小区（或原职工住宅小区）改造给予资金支持，原产权单位出资参与改造的，相关费用可计入单位管理费用或管理成本。国有企事业单位可以使用经营收入承担部分城镇老旧小区改造费用，列入单位经营成本。鼓励社会各类单位帮扶、捐助城镇老旧小区改造。
（四）落实税费减免政策。专业经营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。在城镇老旧小区改造中，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额；用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。
（五）引导市场运作参与。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引专业机构等社会力量投资参与需改造设施的设计、改造、运营。支持规范各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造。支持以“平台+创业单元”方式发展养老、托育、家政、健身、超市等社区服务新业态。鼓励物业服务企业参与城镇老旧小区改造，并通过获得特许经营权、公共位置广告收益和有偿提供便民服务等途径收回投资成本。经当地政府同意，成立或打造市、县区级统一管理运营主体，政府通过并购、入股、合规注入经营性资产等方式逐步扩充运营资产，提高投资经营能力，建立合理收益模式。
（六）探索金融机构参与模式。鼓励金融机构加大支持，充分利用开发性金融大额、长期、低成本优势，发挥政策性金融、商业金融的自身特点，多渠道探索市场化、法治化、可持续化融资路径。农业发展银行驻马店分行结合各自职能定位和业务范围，依法合规加大对城镇老旧小区改造的信贷支持力度。商业银行加大产品和服务创新力度，在风险可控、商业可持续前提下，依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资，但不得承担政府融资职能，杜绝新增地方政府隐性债务。加强项目储备，积极谋划符合条件的专项债券项目。
四、保障措施
（一）加强组织领导。市百城建设提质工程工作领导小组办公室加强对各县区城镇老旧小区改造工作的督促指导。市住房和城乡建设局、发展改革委、财政局、民政局、城市管理局、工信局、住房公积金管理中心、通信管理办、供电公司等相关部门按照《驻马店市城市老旧小区改造提质工作实施方案》（驻政办〔2019〕101号）认真履行部门职责，协同推进老旧小区改造工作。各县区政府（管委会）作为城镇老旧小区改造工作的责任主体，要把推进城镇老旧小区改造摆在重要议事日程，主要负责同志亲自抓，明确各部门职责，建立健全政府统筹、条块协作、多部门齐抓共管的工作协调推进机制，及时解决改造实施过程中的问题，确保改造工作顺利推进。
（二）简化审批程序。各县区政府（管委会）要结合工程审批制度改革，加大联审联批协调力度，优化城镇老旧小区改造项目审批流程，简化审批手续，积极推行网上审批，切实提高审批效率。市中心城区城镇老旧小区改造项目各项手续办理、审批权限下放至区级相关部门办理。经由县区政府（管委会）组织有关部门联合审查并出具联合审查意见的城镇老旧小区改造项目，可作为办理立项用地规划许可、工程建设许可、施工许可、竣工验收、消防审验等环节的审批依据。不涉及土地权属变化的城镇老旧小区改造项目，无需办理建设工程规划许可证。未增加建筑面积、未改变既有建筑结构的项目，无需办理建设工程规划许可证；将工程质量监督手续和施工许可证合并办理。不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，不再进行施工图审查。楼体改造中，如增设电梯、外墙增加保温层、楼顶平顶改坡顶等改变建筑外观的情况，无需办理建设工程规划许可证，改造方案经相关部门审批后即可建设。需要配建服务设施的，如建设小区公厕、停车设施、托幼设施、养老设施等，在符合日照、消防等规范标准的前提下，新增面积可不计入新增容积率，改造方案经80%业主同意后，可直接申请办理建设工程规划许可证。
（三）强化政策支持。涉及利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施的，可在使用期限内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续。增设服务设施需要办理不动产登记的，不动产登记机构应积极予以办理。对利用小区红线内零星存量土地建设服务设施的，可不增收土地价款；改造利用闲置厂房、社区用房等建设服务设施的，可不增收土地年租金或土地收益差价，土地使用性质也可暂不变更。鼓励各县区积极探索对改造范围内的危旧楼房采取业主委托拆除原地翻建安置的方式，实施改造或“组合地块”定向开发，支持大片区统筹改造、跨片区组合改造，并结合实际给予相应政策支持。
（四）加强绩效评价。全市每年组织对各县区城镇老旧小区改造工作绩效考评，考评结果报送省财政厅、省住房和城乡建设厅、省民政厅，与上级补助资金挂钩；对工作突出的县区，市政府予以褒扬激励。对城镇老旧小区改造工作实施全过程绩效管理，把城镇老旧小区改造项目绩效目标作为分配财政补助资金、安排项目预算的必要条件。加强城镇老旧小区改造项目实施中的绩效监控，对偏离绩效目标、项目进展缓慢、资金滞留的要及时调整和收回资金。
（五）搞好宣传引导。充分发挥各类媒体的宣传引导作用，通过多种形式广泛宣传城镇老旧小区改造的重要意义、方法步骤和改造政策，广泛调动专业机构、社会力量参与城镇老旧小区改造的积极性和主动性，营造社会广泛支持、群众积极参与的良好氛围。适时召开城镇老旧小区改造工作推进会、现场会，及时总结推广典型经验，推动工作落实。
