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国五条提高二手房交易成本 北京等地现抢房现象

A-A+2013年3月4日09:41经济参考报评论

  记者 高伟 梁倩 梁嘉琳

  3月1日,《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》发布。这一政策被称为“国五条”实施细则。就在2月下旬,国务院常务会议出台了旨在抑制房价过快上涨、继续加强楼市调控的“国五条”。   

  接受《经济参考报》记者采访的专家认为,“国五条”及实施细则进一步明确了调控从严的基调,对市场供应及成交都会产生明显影响。随着地方调控细则的陆续公布,“一路高涨”的房地产市场可能有所降温。

  在抑制房价等方面,尽管“国五条”细则尚未出现立竿见影的效果,但市场预期正在改变,近两日北京等地二手房市场开始出现“突击抢房”现象。分析人士认为,抢搭“政策末班车”效应将使二手房市场迎来短暂的交易高峰。

  细则

  侧重抑制投机投资性需求

  “国五条”细则指出,“当前房地产市场调控仍处在关键时期,房价上涨预期增强,不同地区房地产市场出现分化”。为继续做好今年房地产市场调控工作,要求地方政府从6个方面严格落实房地产调控政策。

  其中,在“坚决抑制投机投资性购房”方面,税收政策成为最大亮点。细则中明确,“税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。”

  链家地产市场研究部张旭告诉《经济参考报》记者,这是首次明确二手房交易中的个人所得税严格按照个人所得的20%征收。“此前北京的个税政策是按照差额的20%或全额的1%征收,但实际上多采取全额1%的征收方式。统一成差额的20%后,将会明显增大交易成本”。

  张旭指出,若这项政策得到严格实施,二手房市场购买需求及业主出售意愿都将会受到明显影响,最终导致成交量的下滑“相对于收紧二套房信贷政策而言,个税新政对市场的影响会更大”。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也指出,依据这项细则,对部分房价上涨过快的城市或地区,以及需要首付30%的客户而言,“相当于首付款成数升至45%,极大地提高了首次置业人群的购房成本”。

  除此之外,为了全面抑制投机投资性需求,细则中将“限价、限购、限贷”的政策标准和范围更加严格化和具体化。在限购方面,要求地方政府进一步完善现行住房限购措施,限购区域应覆盖城市全部行政区域,限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房;在限贷方面,对房价上涨过快的城市,要求银行机构根据城市当地住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

  “将二手房交易作为抑制重点,将直接增加投资客转让房产的成本。”全国政协委员、南开大学经济学院副院长邱立成说,收紧信贷政策,对以短期买卖为目的的炒房客无疑是“当头一棒”。

  背景

  重点城市房价涨势迅猛

  业界普遍认为,促使“国五条”及实施细则在两会前夕出台的重要原因,是因为春节前后乃至去年下半年以来,全国重点城市房价涨势迅猛。

  在“国五条”实施细则发布同日,中指院发布2月住宅市场“百城价格指数”。数据显示,2013年2月全国100个城市(新建)住宅平均价格为9893元/平方米,环比1月上涨0.83%,这是自2012年6月连续第9个月环比上涨。

  100个城市中,有74个城市房价环比上涨,26个城市环比下跌。房价环比上涨的城市比1月增加10个,其中,常熟、福州、金华、扬州等涨幅前10位城市环比涨幅在2.6%至4.1%之间;房价环比下跌的城市比1月减少9个,26个城市跌幅居前几位的依次是温州、海口、三亚,跌幅在2%至4%之间。

  值得一提的是,北京、上海等十大城市住宅均价为16596元/平方米,环比1月上涨1.09%。其中,深圳、广州环比涨幅均超过2%。

  中指院的住宅“百城价格指数”和统计局的“70大中城市住宅价格变动情况”相互印证。22日,在“国五条”出台后两天,统计局发布的“1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,70个大中城市住宅价格环比、同比分别有53个城市上涨,最大涨幅分别接近于2.2%和4.7%。

  中指院指出,2月100个城市的住宅平均价格自2012年6月以来连续第9个 月 环 比 上 涨 ,但 涨 幅 缩 小 至0.83%;同比连续第三个月上涨,涨幅继续扩大。据分析,去年年底以来,住建部政策明确支持合理的改善性需求,新增贷款增长显著,使得企业市场预期乐观,市场量价稳中有涨。

  中原地产市场研究部总监张大伟表示,全国主要城市楼市依然延续2012年下半年整体上行的趋势。他认为,目前市场的涨幅更多体现在一线城市的二手房市场中,而这部分市场往往是投机投资性需求活跃区域。

  影响

  多地出现“突击抢房”

  “国五条”及实施细则先后出台,尽管在抑制房价等方面尚未出现立竿见影的效果,但北京等地二手房市场近日开始出现“突击抢房”现象。

  我爱我家多家门店的一位负责人告诉《经济参考报》记者,从3月1日傍晚政策出台后开始,整个周末许多经纪人的手机就响个不停,有不少客户、业主或者店面周边的小区居民到门店咨询新政事宜,其中有近90%的咨询都是关于“二手房交易个税按差额的20%征收”的相关话题。

  这位负责人说,消费者问的最多的两个问题是:“政策具体什么时间开始执行”、“我的房子是不是要按20%的差额缴税”。与此同时,马上就要签合同的交易双方,都有尽快签订合同办理过户的意愿;刚刚签订购房合同的交易双方,则期盼房子尽快网签过户;此外,近期有购房计划,或出售意愿较为迫切的业主,希望及早达成交易的意愿也更加强烈。

  据我爱我家统计,新政出台后,仅3月2日单日的新增买房客户需求委托量环比前一日增长了近三成;新增房源委托量则增长了近四成。

  “我们的咨询热线一直处于超负荷运转状态,为了满足交易双方希望迫切达成交易的心态,我们已经启动了在资质核验、成交网签、贷款审批等各个交易环节的应急预案”。这位负责人说。

  中原地产的统计数据也显示,仅3月2日,该机构二手房网签量突破千套,达到1059套,创下休息日最高交易记录。张大伟说,由于“国五条”实施细则出台突然,力度超过预期,这几日二手房市场网签数量将持续走高。

  不仅仅是北京市场,受“国五条”细则中“交易二手房计征20%个税”的影响,上海、南京、武汉等地也先后出现了二手房交易量猛增、购房者排队过户的现象。

  胡景晖亦分析指出,“国五条”执行细则在各地落地之前,受抢搭政策末班车效应影响,二手房交易势必将迎来一波高峰。但在各地执行细则正式出台后,二手房交易量才可能进入低谷,并带来价格方面短暂的滞涨期。

  上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军认为,此次政策出台由于侧重于提高交易税费,因此,不可避免地会波及部分买家“卖家将成本转嫁后使购房者购房成本增加;另外,部分买房人可能会暂缓购买计划而继续租房,可能推高租赁市场价格。”

  全国政协委员、中海地产董事局主席孔庆平在接受《经济参考报》记者采访时表示,“国五条”及细则出台之后,房价有望趋于平稳。他认为,从行业角度看,各地将房价年增幅控制在5%至8%是一种比较理性的状态。

 

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