本月起正式施行业主自治最权威“游戏规则”(2)

　　[亮点4]"大业主"也只算一票

　　《广东省物业管理条例》明确了开发商未售面积只能算一票，但对于小区内的大业主票数如何统计没有作出具体规定。

　　在广州物业管理纠纷中，时常会出现大业主"欺负"小业主的现象，财大气粗的大业主出于投资目的购进了小区的数十套物业，然后就开始在小区业委会中以多数票的优势推动有利于自己的表决。

　　现在《指导规则》把这个缺口也给堵上了，明确"业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。"

　　[亮点5]业委会赖窝由居委会"接管"

　　按照规定，业委会的任期有5年，但许多小区在业委会换届选举过程中容易出现纠纷，甚至导致业委会的工作陷入瘫痪状态。

　　现在，新出台的《指导规则》进一步强化了政府基层组织在社区管理中的指导和监督作用，其中就指出，业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。

　　评说

　　"国版"规则新锐

　　步伐快过广州

　　广州去年曾草拟《广州市业主大会和业主委员会规定》，并向社会征求意见。如今国家已经早于广州出台了指导细则，广州市国土房管局相关负责人表示，国家的《指导规则》定得很细，有的步子比广州迈得还大，将物业管理过程中出现矛盾后每一步怎么走都明确了。去年开始实施的《广东省物业管理条例》中明确业委会从申请到成立的时间是7个月，也就是说国家这次出台的文件比广东的地方法规还快了一步。所以广州已停止去年相关规范性文件的制定，以国家的文件为准。