本月起正式施行业主自治最权威“游戏规则”

　　由住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》(以下简称《指导规则》)从本月起正式施行，这也就意味着今后各地小区业主自治行为将有最权威的"游戏规则"。其中最大的亮点就是明确，拥有多套物业的大业主也只有一票，今后这样的业主再想操控小区事务就很难了。

　　[亮点1]业委会最迟5个月成立

　　在什么样的情况下可以成立业委会，一直是困扰很多小区的大问题。《指导规则》明确，物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应及时报送相关文件资料，小区就可以向政府部门提出筹备业主大会的书面申请，启动业委会成立的第一步。

　　在筹备成立业委会的过程中，很多小区跑起了"马拉松"，有的时候拖上一年半载是很常见的事。但《指导规则》设定了时间期限，明确政府部门在收到申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。也就是说从发起到成立，今后小区成立业委会最快在5个月内就可完成。

　　[亮点2]可先期成立业委会

　　目前很多楼盘都采取分期开发策略，如果按照总体开发建筑面积计算，首期开发的物业就很难占到总面积的50%，先住进小区的业主曾经面临成立业委会难的问题，造成小区前期物业管理的空缺。

　　而新出台的《指导规则》对这类问题做出规定，从而填补了这种情况的法律空白。其中明确，划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。

　　值得注意的是，对于刚刚买房还没拿到房产证的人来说，也将对小区事务拥有话事权。《指导规则》提出，基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

　　[亮点3]弃权票不能被曲解

　　在大型楼盘往往有成百上千户业主，将全部业主召集起来开业主大会十分困难，于是很多小区在表决时就出现了很多未参与表决的业主。而这部分未投票业主往往成为业委会操控小区民意的砝码，对于有利于自己的表决就把弃权票算为赞成，对于不利于自己的表决就把弃权票算为反对。

　　《指导规则》对上述投票行为的统计方式进行了规范，明确"未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。"广州市国土房管局相关负责人指出，这样的规定就像为小区日后的表决制定了游戏规则，今后要按游戏规则办事。