信仰者韩恺:我更多的是遵守心理契约

   

韩恺
　

    信仰者。一个坚定的信仰者。10年地产人生，从职业经理人到地产企业家，他始终坚守自己的信仰，创造价值并传播价值观。

　　激情者。一个狂热的激情者。他的激情可以点燃公司的股东和员工，可以点燃朋友和陌生人。

　　理性者。一个冷静的理性者。他对地产业始终保持清醒的判断和独到的见解，从全局到细节。

　　“我更多的是遵守心理契约。”他说。

　　20世纪70年代，美国麻省理工学院教授E.H.施恩提出了一个叫做“心理契约”的概念。在《职业的有效管理》一书中，心理契约被定义为“个人将有所奉献与组织欲望有所获取之间以及组织将针对个人期望收获而有所提供的一种配合”。

　　心理契约不是一种有形的契约，但它确实发挥着一种有形契约的影响，甚至超过有形契约的力量。

　　施恩教授的心理契约，主要是研究组织中的管理心理学。

　　而他，重新定义了心理契约。“心理契约是超越了文字约定的一种高级形态。我不仅自己遵守心理契约，更在团队中进行心理契约的塑造。”

　　心理契约是无形的，但可以创造有形的价值。地产10年，200多万平方米的开发体量、10多个明星楼盘，呈现的是他有形的独家作品，诠释的是他无形的心理契约论。

　　“我是韩恺。”他递上他的名片：河南怡丰置业发展有限公司总裁。

　　他还有太多没有递上的名片：清华大学经管学院MBA研修、新加坡南洋理工大学MBA，中原地产十大营销精英、中原地产十大榜样职业经理人、中原地产十大领袖人物、CIHAF中国房地产百杰、2008年影响中国的房地产优秀企业家……

　　2008年12月，郑州，《经济视点报》对话韩恺。

　　我的激情：从理想到信仰

　　经济视点报：很多人评价说，你不是把地产作为一种职业，而是作为一种理想。你怎样看待这种说法？

　　韩恺：每个人都有理想。最初选择地产并没有特别的原因，我是一个机会导向者，哪里有适合自己发展的机会，我就会倾向于哪里。后来，在地产界呆久了，从基层做到高管，在工作中逐渐形成的行业梦想开始主导我的选择，我发自内心地爱上了这个充满活力的行业。10年地产人生，职务在变，人和事也在变，但内心深处的梦想却越来越清晰。

　　对于我来说，职业形态已经与理想的实现过程合二为一。更进一步说，房地产已经成为我的信仰。

　　经济视点报：信仰？一个行业梦想成为一种信仰？从理想到信仰，是一个什么样的过程？

　　韩恺：信仰是一种发自内心的力量。正是这种信仰，给我带来永不停歇的激情。有人用狂热来形容我的激情状态。我觉得狂热是对我的一种赞美。正是一种狂热的、近乎苛求的工作状态，使我比别人的速度更快。我相信太阳每天都是新的，我会持续狂热地传播自己的信仰。

　　经济视点报：狂热的工作状态会让你觉得累吗？

　　韩恺：有时候会觉得很累。但这种累只是身体的疲惫，精神上感觉到的是一种幸福。为理想而奋斗，为信仰去拼搏，再累也值得。

　　我的大部分时间都是在工作，除了工作还是工作，我已经习惯了为公司和个人的理想而工作。记得怡丰置业成立之初，上上下下所有的事务几乎都是我一个人打理，每天都是在超负荷地工作，但我并不觉得累，心中总有说不出的激情在支撑我，内心对于成功的渴望成为强大的驱动力，让自己不断前行的同时去感染身边的每个人。短短不到一年的时间，和合作股东一起高效统筹、整合资源，激化更强战斗力，把公司打造成八九十人的团队。并且，随着公司的不断发展壮大，还会吸纳更多的优秀人才加入进来。

　　经济视点报：工作已经成为你的常态。那么你如何理解工作与生活的关系？你工作之余有什么爱好？

　　韩恺：我的工作和生活基本上是分不开的，工作就是生活，生活就是工作。如果硬要分开来讲的话，工作之余，就是看看书，用书中的观点去反思工作中的得与失，与一些志趣相投的朋友聊天。朋友之间单纯的聊天是件快乐的事情，在聊天中也能有意想不到的收获，对工作又是一种促进。

　　工作之余我还是工作，即使不是上班时间，没有在办公室，我似乎也没有脱离工作状态。如果真要说有什么爱好的话，摄影或许能算一个。

　　曾经有一段时间爱上了摄影，一冲动去买了个专业相机，用了一天的时间熟悉了新相机的使用，但拍了几次后又放那儿了。虽说是业余爱好，买了相机后大部分还是用来拍工作照，拍的最多的是售楼部。你说，我的这种摄影爱好，是生活，还是工作？还是业余爱好？

　　我只需要一个基本面

　　经济视点报：怡丰置业第一个大规模入市的项目，盘子很大。在目前的经济形势下，你的信心支撑来自于什么？

　　韩恺：房地产行业出现的问题并不是行业本身的问题，而是整个宏观经济的问题，不能单独地看待。中国的房地产业和中国股市一样，无论经济形势多么不好，都不会出现崩盘的现象。

　　经济越发达的地方，地方经济受宏观经济影响的程度越大。郑州作为一个二线城市，相对那些一线城市来说，受到影响相对较小，房地产业受到的影响也相对较小。

　　如果用狂热来形容一度发展迅猛的楼市的话，那么郑州房地产市场的狂热时间并不长，没有超过半年，很多东西还没来得及膨胀起来。如果宏观调控再晚半年的话，郑州受到的冲击就大了。河南的房地产市场也曾一度出现不理性增长，但刚涨起来，房子就建好卖完了，真正难受的应该是2007年前后疯狂高价拿地的和2005年以前空手套白狼参与城中村改造的那些企业。疯狂高价拿地者碰上这样的市场形势肯定会难受。

　　就目前的经济形势来看，对基本面好、认真做事的企业是件好事。怡丰置业就是一个基本面很好的企业，走得踏实而稳健，这是我信心的主要来源。资金层面上，怡丰置业有着良好的投资组合，即便是处在当前这个银根紧缩的市场大环境下，依靠其多个产业的强力支撑，资金供应仍然非常充沛。在目前的市场形势下，资金充足就是最好的基本面。人才层面上，公司独特的企业文化吸引了大批志同道合的人走到一起来，志存高远，共同为了一个目标而努力。

　　经济视点报：确实，手中有粮，心里不慌。但目前的经济形势确实不容乐观，全国楼市总体上是一个下行线。仅仅是坚强的资金后盾，就能够换来市场吗？

　　韩恺：对于房地产企业来说，原来是鱼、鳖、虾、蟹混杂，经历了这一轮调整之后，肯定会死掉一部分。潮涨的时候，大家都跟着受惠，等潮退的时候，才知道谁没有穿泳裤。没有穿泳裤能被看见还是不错的，最起码还活着，更有甚者，随着海水退去，连人都找不到了，更别说泳裤了。

　　2008年的郑州市场是有赚有赔，2009年是有死有活，2010年才见真功夫。从这样一个时间表来看，还有比资金储备更重要的东西吗？

　　房地产业发展起来，总的来说，经历了这么几个阶段：先是国有企业一统天下，所建项目也大都为相关国家机关、企事业单位自用住宅，只有极少量商品房和外销公寓；然后是垄断销售阶段，房地产市场刚刚放开，只要建好，基本上都能销完；其次是假营销阶段，产品品质一般，稍作包装后卖个好价钱；之后发展到现在的生产运作型阶段，追求产品本身的价值，要求高性价比；而未来行业的发展对企业的经营管理将提出很高的要求。

　　目前的房地产行业的竞争，已经发展为团队的竞争。只有志存高远、志同道合、志趣互补的团队，才能在越来越激烈的市场竞争中取得良好的发展。

　　怡丰置业是一个资金面良好的企业，又有很好的团队，如今正是一个主动发言的大好机会。

　　经济视点报：无论宏观形势如何，你总是充满信心。

　　韩恺：我们要有战略眼光，要看基本面。不仅要看中国经济的高增长率，要看楼市的刚性需求，更要看一个公司的资金、理念、团队和股东结构等。在我看来，怡丰置业是一个很好的平台，是一个非常好的基本面。我正是需要这样一个基本面，来实现股东、员工、客户等相关利益者的价值最大化。

　　我一直在做高概率事件

　　经济视点报：怡丰•新都汇已经开盘，每平方米均价4800元，热销的场面给已经入冬的楼市带来了很多温暖。可否谈一下目前的销售情况与你的预期有差别吗？

　　韩恺：怡丰•新都汇的销售状况基本上达到了之前的预期，达到了集团和公司股东满意。

　　经济视点报：理由呢？你对这个项目的信心何在？

　　韩恺：我们要谈这个项目，但又不能单独看这个项目。还要看怡丰置业这个公司的理念和品牌，要看公司的团队。要跳出项目看项目，因为现在已经不再是“项目公司”时代。

　　先说这个项目。作为郑州市第103号文件正式执行后的第一宗城中村改造项目，怡丰•新都汇挑战从都市村庄到“新都市街区生活主场”的蜕变，成为郑州市城中村改造规范化运作的探路者和倡导者。产品具有独特性，性价比好。

　　然后我们重点看项目背后的公司，就是怡丰置业。怡丰置业进入地产的时间是2005年，不算早，但起点高，有远见。公司的理念新、股东结构好，为良好的公司治理提供了一个很好的平台。

　　任何事情都具有不确定性，但我只做高概率事件，一直在做高概率事件。相信怡丰•新都汇这个高品质的项目，卖得好也是个高概率。我们在产品上花了很多工夫，对成本控制得非常严格。我们的定价是在成本的基础上加上合理利润。开盘时的价格低于客户对产品价格的预期，对于价值大于价格的产品，热销是理所当然的事。

　　经济视点报：你对市场的信心与市场对怡丰置业的信心，二者之间如何对接？目前来看，市场信心不足是一个很现实的问题。

　　韩恺：郑州市的市场均价相比同类城市并不高，虽然目前有些企业在变相地降价，但从长线来看，郑州的房价是在恢复，价格还会涨，但是价格上涨速度和同期相比会比较慢。总的来看，是一种迂回上扬的趋势。

　　房子和别的商品不同，由于建设周期长，大多数人购买的都是期房。所以说，购房价格并不是购房合同签订那一瞬间的成交价格，而是房子交付使用时的价格。打个比方，有的人签合同时均价是3200元/平方米，那么3200元并不是他的购房成本，而是他为购房冲动所支付的冲动成本。在房子交到手里之后，才能说房价是多少。

　　在房地产形势发展相对稳定向好的2001年至2007年，基本上都能按时交付使用，但世界经济危机下，房地产遭遇宏观调控的2008年，看似购房时成交价在下降，但风险成本在加剧。由此，我们也提出一个安全置业的概念。

　　经济视点报：安全置业？具体是什么内容？它防范的是哪些市场风险？

　　韩恺：我们提出的安全置业总共有6条，其中一条是创造性的，更是对自己有信心、对购房者负责的表现。这一条的核心是承担房价下降的风险。针对购房者担心房价走势下行、现在购买物业会出现产品降价的担忧，怡丰置业以强烈的企业责任感，把房价下降的风险一力承担：如果本项目同等产品降价，先购房者即可获得相应价格差额补偿。

　　我们都知道在国内闹得沸沸扬扬的一些退房事件，就是因为同等单位的房子价格骤降引起的。怡丰置业敢于承诺这样的退房条款，是责任感的体现，同时说明对市场和产品的双重信心。

　　我更多的是遵守心理契约

　　经济视点报：你多次被评为中原地产具有榜样意义的职业经理人。请问你如何看待职业经理人与老板之间的关系？是必然具有对立性还是可以成为利益一致者？

　　韩恺：郑州不缺少职业的经理人，但缺少职业的老板。在国外，经理人和老板之间大多是合伙人制，彼此不是对立关系，而是高度的目标一致、利益一致。

　　在怡丰置业，我在用专业精神、职业操守、双赢思维，为企业和股东创造价值。我们也在发展一种新型的老板和职业经理人以及和员工的关系。在我和当前的东家之间，已经不再局限于常规的雇佣和被雇佣的关系，除了正常的约定之外，我更多的是遵循自己的心理契约。

　　经济视点报：心理契约？

　　韩恺：心理契约这个概念，是美国著名的管理心理学教授E.H.施恩在20世纪70年代就提出来的。在《职业的有效管理》一书中，他对心理契约进行了定义。

　　心理契约不是一种有形的契约，但它确实发挥着一种有形契约的影响，甚至超过有形契约的力量。

　　我是借用心理契约这个词，但内涵和外延都和施恩教授所说的不一样了。中国商业最大的问题，就是商业伦理、职业道德的缺失。靠文字规范的东西、白纸黑字的合同，都可以不执行、被违背。我现在提出心理契约这个理念，就是说不仅要遵守合同，遵守文字约定，而且要从更高的道德层面，从内心要求自己。

　　我更多的是遵守心理契约。对公司、对员工、对购房者、对社会，我都在约定的规则之外，给自己更多的心理约定。

　　大家都知道房地产是一个资金密集型行业，在从事房地产业这么多年来，我所经手的费用不少，现在经手的费用更多，过往项目的设计费总和就有数千万，但我可以毫不夸张地说自己是清清白白的，从不滥用公司一分钱。我是这么说的，也是这么做的，而且我不怕说，说出来本身就是让大家监督的。

　　我在用心理契约约束自己的同时，在公司的管理中，我也在逐渐摸索着从经验管理、科学管理逐步地转向文化管理。在自己遵循心理契约的同时，也在对团队进行一个心理契约的塑造。

　　经济视点报：面对经济诱惑，有时是很大数目的诱惑，你的内心从来没有动摇过吗？

　　韩恺：说实话，不是一点没有想过，但从未产生根本的动摇。心理契约这个东西，你越坚守，你的内心就越安稳、越幸福。时间久了，它会成为一种非常强大的内心力量。

　　经济视点报：你最大的梦想是什么？

　　韩恺：活到老，学到老，工作到老。享受一种比较理想的生活状态，有意义地填满从生到死的过程，度年如日，而非度日如年。接受清华MBA系统的培训之后，我还想更深地学习和参悟西方管理思想。我申报了新加坡南洋理工大学的MBA。这个学校要经过严格的面试，层层筛选，我已经顺利地成为了他们其中的一员。

　　我更多的是提供思维方式

　　经济视点报：对于房地产公司来说，专业化的管理团队非常重要。你先后操盘了200多万平方米，你带领团队的主要经验是什么？

　　韩恺：抓两头，放中间，看大看小。看大，就是要有一个价值观，并且传播这种价值观。一个团队在价值观上的高度认同是非常重要的，当团队有一个统一的价值观时，往往能做到事半功倍。

　　看小，就是注重细节。我很关注不同层面的细节，细节之处往往折射出问题的关键。我很少听员工的汇报，但对公司的微观运行情况却十分了解。靠什么？就是靠自己的观察，主要是对细节的观察。

　　经济视点报：你在公司网站的人才模型建设中提到思想和思维两个概念。你觉得思想和思维有何不同？你比较推崇和喜欢的是思想和思维怎么搭配的人？

　　韩恺：思想和思维是两个不同的概念。思想解决的是觉悟方面的问题，思维解决的是方法方面的问题。我们公司比较推崇思想简单，思维复杂的人。所谓思想简单就是认可公司企业文化，思想单纯，没有那么多繁文缛节和坏毛病。思维复杂就是在处理事情的时候，有缜密的逻辑，能有效地发现问题，解决问题，属于专业能力范畴。

　　经济视点报：你选拔人才的标准是什么？

　　韩恺：对人才能力的判断是学历、经历、阅历。各类人才与时俱进，不断学习，满足公司快速成长时期对高素质人才的需要，同时公司在快速发展过程中提供宽广的职业平台，实现公司和个人成长的双赢。

　　经济视点报：你是一位非常个性化的领导者。你会把自己个性化的东西，融入领导风格中去吗？

　　韩恺：个性谈不上，但我的风格是不确定的，因人而异，因事而易，有时候是顾问型，有时候是教练型，有时候是队长型。我最理想的领导风格就是兼而有之。管理本来就是个动态的过程，不能一成不变地看待人和事，这在一定程度上也体现了管理者的兼容性。

　　我很少过问具体的事，我给予他们的更多的是工具和思维方式，而不是具体的指导。

　　经济视点报：请用一句话概括你自己最满意的管理秘诀。

　　韩恺：如果非得用一句话来说的话，我的秘诀就是高效统筹整合资源和激化更强战斗力。我正在以职业经理人的严谨、创业者的激情和企业家的胸怀带领一群有梦想的人向一个共同的理想前进。

　　在企业内部，我非常注重将个人经验转化为组织经验，结合多年丰富的管理实践与理论知识，开创性地提出了“觉悟、队伍、业务”、“流程、节点、标准”、“高度、深度、宽度”等独特的管理论断，对拉升公司整体管理水平起到了极为重要的促进作用。我深切地体会到，团队成功要比个人辉煌更加值得颂扬，李云龙敢于亮剑，并不是因为他李云龙的剑有多锋利，而是因为他背后的独立团每个人手中都有一把剑。同时，我知道如何去把握一个团队的方向，因为我知道前进的方向远比团队现在所处的位置要重要得多，正如逆水行舟，一旦方向出现偏差，被时代的激流所抛弃只是须臾的事情。