房价猛涨房东惜售 房屋买卖违约成本有多大？

    在房屋买卖过程中，如果因为自己的疏忽而造成违约，那么其成本有多大？不管是买方，还是卖方，都应该对此有个全面的认识，这样才能在买房或者买房过程中做到心中有数。

　　买房、卖房违约成本是多少？专家表示，买房分为看房、下定、签约、过户、交房等诸多环节，而在每个环节所发生的违约情形，其成本也不一样。

　　同时有不少违约事项为事先约定，赔偿额度并没有固定标准。因此即使是对于类似的违约情形来说，赔偿的额度可能会不一样。

　　那么，在房屋买卖过程中的各个环节违约所产生的成本到底有多大？本刊记者特地对此进行详细调查了解，以期让读者对此有个全面的认识，并避免因自己的疏忽而承担高额违约成本。

　　违约行为时有发生

　　违约现象时有发生，尤其是在房价快速上涨阶段，这种现象更为常见。

　　近日，记者在浦东川沙镇上采访时得知，几乎所有的卖家同时选择违约终止买卖过程。某中介公司业务员徐小姐告诉记者，有卖家即使有可能赔偿18万元之巨，但仍然不为所动，坚持中断买卖过程。这里之所以发生大面积违约现象，主要是因为房价受迪士尼落户而飞涨，就如在今年夏天南汇并入浦东之后，南汇不少二手房卖家也曾出现大量毁约情形一样。

　　记者从上海美联物业了解到，为了赶上年底优惠政策“末班车”，近期二手房市场交易量大增，11月份单月成交量接近今年最高峰。交易活跃加之价格坚挺，使得部分房东有产生惜售心理，于是在交易过程中要求提价而导致交易中断，进而导致违约情形的发生。

　　违约成本细细算

　　不管是故意还是无意，一旦发生违约情形，就要承担违约责任。

　　上海联业律师事务所主任律师王展表示，在不同的环节发生违约情况，所要承担的违约责任并不一样。如收取定金之后违约与签订《买卖合同》之后违约相比，后一种情况所要负担的成本要大一些。

　　那么，每个环节违约成本到底有多大，我们不妨结合实际案例来进行详细解析。专家介绍说，违约多发环节主要集中在下定、签约、过户、交房等环节，在此也主要介绍这几种违约情形以及所要负担的成本。

　　下定阶段：多为双倍返回定金

　　此阶段买卖双方都有可能会产生违约情形，卖家眼见房价上涨心里不平衡，而买家则会见到房价下跌而后悔，这是产生违约的原因所在。

　　【案例1】胡先生与中介签订了《居间协议》，并收取了买家朱女士3万元定金，但在随后的时间里房价再次上涨，胡先生发现之前约定的95万元总价偏低，于是要求涨至102万元。对方不同意，胡先生单方中断买卖过程。

　　【解析】王展表示，对于卖家而言，收取定金之后卖家违约，通常要承担的违约责任是双倍返还买家定金。如上述案例中的胡先生，他必须返还朱女士6万元。此外，中介公司付出了相应的劳动，也应该得到合理费用补偿，如通讯费、交通费等等，参照已有的判例，一般以两、三千元居多。

　　如果买家在此阶段毁约，则其支付的定金为卖家没收。如上述案例中朱女士提出终止买卖过程要求，则她无权要求退回定金。同时，朱女士也要补偿中介公司相应的合理费用，具体与卖家相同。

　　签订合同阶段：负担成本最大

　　《买卖合同》签订之后，买卖关系确立，此时违约将要承担巨大的违约责任。

　　【案例2】要是卖家存心为难，石女士近40万元首付款可能一个子也收不回来。石女士想买一套总价为140万元的两房，支付40万元首期款之后，因为资金链出现问题，而又无法申请到按揭贷款，只好作罢。卖家见她确实遇到了困难，于是象征性地收了一些违约金，终止了买卖过程。

　　【解析】王展分析认为，签订《买卖合同》之后，买卖关系已经成立，此时发生违约行为，所要承担的责任最大。不过这其中要分根本性违约和迟延性履行违约两种情况。

　　对于根本性违约而言，最大违约成本可达总房价的30%。根本性违约是指解除《买卖合同》，不管对卖家还是买家来说，所承担的违约金为总房价的20%～30%。如一套总价为300万元的上海市中心公寓，卖家违约之后可能要赔偿买家百万元。

　　除此之外，违约方还需向中介公司支付佣金。王展表示，《买卖合同》签订之后，买卖过程完成大半，中介公司理应取得相应报酬。而根据现有的实际判例，违约方要承担双份佣金，如上述案例中，以上海房屋买卖各1%的佣金收取办法，石女士需付出2.8万元。不过一般情况下，因为考虑到尚未付出全部服务，中介公司不会全额收取。而如果协商不成进入诉讼程序，违约方还有会被对方要求承担律师费、讼诉费等，这也会得到法院的支持。

　　这里还需注意的是，买卖双方有可能会碰到迟延履行违约情况。对卖家而言，有可能是提前还款不及时，导致不能在规定时间内无法及时办理下一步过户手续，因此造成违约。在这种情况下，卖家要承担的违约责任是每逾期一天，向买家支付总房价的万分之五作为违约金。而对买家而言，也有可能会因为资金无法及时到位而拖延交易时间，如按揭贷款办理不及时等，也需要承担违约责任，具体标准与卖家相同。不过买家如果无法及时解决资金问题，那么超过一定期限之后，如一般规定为半个月，可能面临合同解除，并承担赔偿总房价20%～30%的高额违约责任。

　　过户阶段：消极怠慢会挨罚

　　卖家疏忽可能会造成违约情形的发生，当然也要承担相应的责任。

　　【案例3】迟先生在规定的过户时间内未能及时提供相关材料以配合买方办理过户手续，同时也未向对方作任何解释，虽然在半个月后最终完成了过户手续，但对方还是向他提出了赔偿要求。

　　【解析】专家解释，这也属于迟延履行范畴，需承担相应的违约责任。一般情况下，卖方因为疏忽而违约的情形较为多见。对于这种情况而言，一般会在合同中约定，以每逾期一天，支付已收款的5%或者总房价的万分之五作为违约金。当然，如果逾期天数超过15天，可能转变成根本性违约，将面临解除合同、并承担相应的责任尴尬局面。