房价猛涨房东惜售 房屋买卖违约成本有多大？(2)

    交房阶段：早点交房少麻烦

    交房不及时，以及户口不能及时迁出，都会形成违约并付出代价。

　　【案例4】郑女士因为没能及时买好房，因此不得不拖后一个月交房。当她把钥匙交给对方拿到最后一笔尾款时，却发现少了将近1万元。

　　【解析】王展表示，在交房过程中，如果晚交房或者不能及时迁出户口，会形成违约责任。根据目前合同约定，一般情况下，每逾期一天，支付总房价的万分之五作为违约金。如果晚交房超过一定期限，有可能会面临合同解除的局面。

　　注意留出弹性空间

　　专家提醒说，有些违约责任的约定存在相应的弹性空间，达到相应条件后，违约责任会突然放大。这是买卖双方需要注意的地方，避免因为无意中的过失而给自己带来巨大损失。

　　如拖延过户时间，在一般情况下虽然只是以罚息作为处罚手段，但超过一定时间之后如半个月，对方便有权解除《买卖合同》，如在房价上涨的今天，买家没能及时过户，一定要事先与卖家协商并保留相关证据，以免给对方留下空子。弹性空间主要存在于付款、办理过户手续、交房等几个环节，买卖双方一定要把握好时间节点。

　　此外，还有不可忽视的问题是赔偿实际损失问题。如果双倍返还定金还不能弥补买家的损失，买家可以要求赔偿实际损失。比如买家支付了10万元定金，卖家不想卖房而违约，只同意双倍返还定金20万元，而此时房价实际上涨了35万元，如果买家再买同样的房子，需另行多支付15万元的差价。那么此时买家可要求卖家赔偿差价损失，也就是按照实际损失来索赔，也就是说，卖家所要承担的赔偿金额可能达到35万元，而不是双倍定金20万元。

　　另外一个不可忽视的问题就是约定内容。如果《居间协议》或者《定金协议》已明确了房产买卖的主要条款，则可视为《买卖合同》，买家有权要求卖家继续履行该合同。这些条款主要有，价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等。不过，大多数《定金协议》或者《居间协议》都不全部具备上述条款，因此不能视为《买卖合同》。

　　五招帮你挑上海外围房

　　文前提要：市中心房价不断走高，加之供应量不断萎缩，在外围置业将成为众多购房者的选择。但外围区域地段价值远低于市中心，因此如何才能买到保值功能较强的物业，成为购房者所要面临的一个问题。

　　越来越多的人开始选择在外围置业，那么如何使得不动产也具备相应的保值、增值功能，是购房者必须认真面对的问题。

　　随着市中心房价不断上涨，加之供应量的日渐稀少，可以预见，未来市中心区域的商品住宅价格会不断推高而使得购房成本大幅增加，这对于大多数自住需求来说，在外围置业已是更为现实的选择。

　　不管是自住还是兼顾投资，都需要强调不动产的保值、增值功能。而现实问题是，外围区域的房产在这方面能力恰恰偏弱。那么，如何才能做到更好地做到这点呢？

　　外围置业成常态

　　小林最终选择在宝山西城区购买力一套两房。小林的购房预算首付为40万元，可以买一套总价为130万元的房子。最开始他以为在中外环线间能够买到一套两房，但经过实地考察之后却发现自己错了。随着房价的上涨，中外环线间的大部分新房价格已经接近20000元/平方米，少数还要超过这个水平。虽然以这样的预算可在该区域购买一套工房，但考虑到是新婚用房，他还是放弃了。

　　最终，小林选择了交通条件已有很大改善的宝山西城区。虽然西城区位于外环线以外，但轨道交通1号线北延伸段早已通车，乘坐地铁出行很是方便，在一定程度上弥补了地段上的差异。

　　其实，小林选择在外环线以外区域置业，除了置业成本上的考虑之外，还有另外一个很大的原因就是外环线以内区域的供应量已经萎缩，而且随着轨道交通建设的深入，以及未来地区级商业中心的增容，使得在外围置业变为可能。

　　我们可以从一组数据中看出这样的变化。数据显示，自2007年以来，上海外环线以外区域商品房住房的供应量便逐年增加。在2007年，外环线以内的供应量还达到了729.6万平方米，占全上海市总供应量的52.99%；而在2008年，便增加到749万平方米，占总供应量60.87%，今年1～10月，供应量已经达到784万平方米，比例更是提高到71.92%（具体可见表1）。

　　分析师薛建雄表示，外环线以外区域将成为未来上海楼市的供应大户。薛建雄分析认为，根据今年以来的土地供应情况来看，截止到11月底，主要集中在外围区域，外环线以外区域土地成交量达到1444.4万平方米，占土地总供应量的89.1%，同比去年相差无几。

　　12月7日，轨道交通7号线试运营，至此上海轨道交通网络达到280多公里。而到半年后世博会召开之际，上海将拥有超过420公里的轨道交通网络。随后，轨道交通网络还会进一步得到完善，上海市发改委对外界表示，已经将轨道交通5号线南延伸工程、轨道交通19号线、20号线的建设规划上报国家发改委，并接受评估。可以预见，有了轨道交通来助力，到外围区域购房将变得更为现实。

　　精挑细选是根本

　　专家表示，在外围置业更要讲究精挑细选，这样才能确保物业的保值功能。买房讲究地段，地段在很大程度上决定房产的价值。与市中心相比，外围区域的地段价值要小得多，因此一般说来，外围区域房产的保值功能要逊于市中心。不过凡事无绝对，随着市政建设(论坛新闻)投入的加大，以及其他建设资金的跟进，外围区域的地段价值由此会得到提升。

　　由此看来，在外围区域购房要特别注重选择。那么，如何进行选择？哪些方面需要购房者特别注意？下面对此进行详细解析。

　　招数一：交通是关键

　　卫明不动产营销智库负责人蔡为民表示，在外围区域置业，交通条件是购房者首先要考虑的因素。选择在外围区域置业，主要就是通过交通成本置换资金成本，因此相对于市中心来说，外围区域的交通便捷程度偏低是不争的事实。

　　对此，专家建议，购房者一定要把交通因素放在首位。考虑到轨道交通是目前性价比最高的交通工具，建议购房者优先选择在靠近轨道交通沿线的区域置业。即使区域内暂时没有轨道交通，也要考察远期规划情况。对于那些跟轨道交通不沾边的区域，购房者应该三思而后行。

　　招数二：商业氛围要考察

　　买房看配套。周边配套越成熟，意味着生活的便利程度越高。因此专家建议购房者应该对医疗、教育等配套设施进行详细调查，如果这些都令人满意，那说明未来区域受关注程度还会进一步提升。

　　其实，对于这方面因素的考察，购房者尤其要关注的是商业氛围。商业氛围浓厚与否，直接关系到区域人气以及受关注程度。故专家建议购房者可参照近期上海商业网点布局规划来确定置业区域。如发现某区域已被列入重点商业网点规划，而且发展前景可期，则可毫不犹豫将其作为首选之一。因为在未来随着商业氛围的日趋浓厚，区域内房产的价值也会随着一路走高，七宝镇就是典型的案例。

　　招数三：搭政策顺风车

　　可能当初谁也不敢相信松江的房价会一路走高，直至目前接近万元的水平。其实这就是新城建设的作用。

　　根据规划，上海重点建设包括松江新城、嘉定新城等多个小城镇，这些新城建设得到了土地、财政、产业等多方面的支持，发展步伐相当迅速，因而区域房价也保持稳步上涨态势。可见新城内的房产在商业、交通、医疗、教育等配套设施方面相对要齐全得多，而且得到了政府的大力支持，发展速度相对也要快一些。故专家建议，购房者可以考虑目前在开发建设过程中的新城镇，如崇明的陈家镇等。

　　招数四：密度越低越合算

　　勿庸置疑，低密度项目有很多优势。低密度项目能给业主带来一个安静、整洁、洁净的生活空间，尤其对于老人和孩子来说，较低的生活密度对于保持良好的情绪和健康状态都是至关重要的。因此专家建议把低密度项目作为首选之一。

　　此外，专家建议还要考察周围邻居的组成，以及周边项目居民的组成，这也在一定程度上能反映出区域的发展潜力。

　　招数五：提防营销噱头

　　这里需要提醒的是，一定要提防营销噱头。记者注意到，迪斯尼乐园落户上海消息公布之后，有少数根本与之不相干的楼盘也打起了迪斯尼概念，如惠南镇上某酒店式公寓项目，尽管与迪斯尼地块有近9公里的距离，但其仍自称“迪斯尼旁”。故需要提醒的是，购房者一定要关注这方面的风险。

　　蔡为民表示，对于外围区域的房产来说，可能会碰到的噱头主要是景观概念如水景、山景等，以及星级酒店甚至高尔夫球场等。对于水景、山景等景观，购房者要确定的是这些景观是否会永久存在，是不是还存在规划更改的可能；而对于星级酒店甚至高尔夫球场等，蔡为民则认为这是真正的噱头。“高尔夫别墅项目能受益于球场，而附近的公寓项目就难说了。”他说。