提前还房贷有窍门 看看您的房贷可否提前还(2)

　　解读：提前还贷有讲究

　　许爱芳认为，是否选择提前还贷因人而异，对于手头有现钱，但风险承受能力较低，且没有合适投资渠道的人来说，选择提前还贷可以减轻还贷压力。侯俊梅说，人们提前还贷的初衷就是减少利息支出，不过不同的银行有不同的提前还贷方式。目前银行主要有以下五种提前还贷方式：

　　第一种，全部提前还款，即客户将剩余的贷款一次性还清。理论上而言，这种方式的利息支出最少，但其考验的是还款人的经济实力，需要量入为出。

　　第二种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。此种方式节省利息较多。

　　第三种，部分提前还款，剩余的贷款每月还款额减少，还款期限不变。这种方式可以减轻月供负担，节省利息支出。

　　第四种，部分提前还款，每月还款额减少，同时缩短还款期限。这种方式既省利息，又减轻月供压力。

　　第五种，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。这种方式虽减少了部分利息，但月供要增加，相对来说不是太划算。

　　侯俊梅同时建议，如果是商业贷款和公积金贷款构成的组合贷款，先还商业贷款会“优惠”更多。因为公积金贷款含政策性补贴成分，贷款利率更低，提前归还利率较高的商业贷款，相对划算些。如果是纯商业贷款，又有两种还款方式区别。在同样还款一段时间后，“等额本息还款法”支付的利息会高于“等额本金还款法”，也就是说选择“等额本金还款法”提前还贷时会更划算。因此，有提前还贷打算的，如果选择“等额本金还款法”会更好。

　　建议：三种情形不宜提前还

　　侯俊梅说，银行加息预期增强给消费者带来了一定的心理压力，这也成为提前还贷的强大动力。但是，人们在提前还贷时切忌盲目跟风。在做决定前，要结合自身经济实力，在算明账的同时综合考虑时间、机会成本等。她认为，下面三类人不要急于提前还贷：一是房贷还款时间已超过５年或更长时间的贷款人，特别是采用“等额本息还款法”者，超过了５年，一半以上甚至８０％的利息已经还完，所剩还款款项主要是本金，提前还款的意义不大。二是借款人在一年内有其他资金需求的人，在目前利率相对较低的情况下，如果只是为了少还一点利息，却使生活水平大打折扣，则是不划算的。三是其他投资的收益高于贷款利率的也不适合提前还贷。

　　许爱芳建议贷款者要把握还贷时机。对采取“等额本息还款法”者来说，月供的组成包括本金和利息，对于贷款者来说，在贷款期限的１／３~１／２年限中，偿还月供中利息支出要高于本金支出，而在最后几年中，月供支出基本以本金为主，利息很少。因此，以１５年贷款期限来讲，如果已偿还６年，这时就没太大必要提前还贷了。在这种情况下，消费者可以把多余的钱投到基金、股票或其他产品中，来获得更高的收益。