房地产金融与城市发展论坛21日盛大举行(6)

　　今天的这个论坛提出的概念是复合型的，房地产业是城市化的一个重要载体，它本身的又是一个金融属性，是一个金融密集型的产业，这三者的关系密不可分。我们通过对发达国家房地产业规律的研究，我们得出了一个结论，当一个国家的人均GDP达到800美元的时候，这个国家的房地产业将处于起步阶段，到了3000美元这个行业将进入一个快速发展时期，一直到13000到15000的时候，像美国、香港一些发达国家和地区，房地产业将处在一个饱和阶段。我国到2008年底的时候人均GDP已经接近3000美元，这个行业今后将进入一个快速发展时期，到下一个阶段还需要十年时间，但是即使到了二十年之后这个行业处于饱和的状态的时候，这个市场也具有巨大的空间。

　　每年全国商品房供应量大约有五到八亿平方米，今年的量放大之后有可能达到八到十亿平方米的规模，按照刘厅长给我们介绍的情况来看，河南省每年新增的需求，一百到一百五十万人进入城镇，应该是三千到四千万平方米。我昨天到驻马店，河南是中国的缩影，驻马店又几乎可以说是河南的一个缩影，驻马店现在市区人口在40万左右，按照省委、省政府的规划，驻马店这样一个接近九百万的城市，在十年之后，整个人口达到一百五十万左右，城市化率达到50%左右。每年要增加多大的需求不言自明。

　　在这样一个巨大的需求的推动下，房地产业作为城市化的一个重要载体，必然在未来十年、二十年，特别是在河南，甚至会成为一个朝阳产业。大家知道，房地产业对国民经济整体拉动系数通常在2%左右，假如把房地产业和建筑业并在一起对整个河南经济贡献率接近10%，在河南接近了两到三千万人的就业问题。

　　用两分钟把这个产业讲一下，它过去发展分了三个阶段，在未来甚至二十年的时间里都处在一个朝阳的阶段。

　　第二我谈一下房地产企业，号称在全国有五万多家，据我的观察，由于中国的公司法还不是很严格，有好多是没有项目，但是公司还存在，其中有项目的公司占两到三万家，单一的项目公司又占了90%至95%。进入研究范围内的不会超过100家企业，在过去十到十五年间，通过各种形式与资本市场完成了对接。直接以房地产概念上市的企业不足一百家，后来又通过买壳借壳方式上市的有一百家，这两百家企业，应该作为中国房地产行业中的主流企业。这两百家企业里又分的几个等级，大约有50家企业基本上已经具备了循环的融资能力，只要有需求，它可以不断地从资本市场获得融资能力。在全国跨地域发展的公司不足20家，这20家企业是在媒体曝光率比较高的企业。

　　在2004年831大限之后，有一个很有趣的现象，梯次转移，当一线城市包括北京、上海、广州，二三流的地产商拿不到土地的时候，它开始向二线城市转移，二线城市的二三流地产商向三线城市，这样的转移还要再持续三到五年的时间，这个转移完成了房地产市场格局的调整。调整完成以后，会出现一个情况，每一个一线、二线、三线城市的市场上的60%至70%的市场份额被前十大地产商所分享。这就告诉我们一个问题，我们在未来的三五年之后，将会在哪里？这就引出了一个房地产开发企业需要面临的战略问题，市场定位问题，是继续以机会为导向，还是以战略为导向选择的问题。我今天只是提出这样一个问题，还是希望本地的企业尽快按照这样调整的趋势来找到自己未来市场的定位。

　　未来的市场，所有的银行最青睐的是这样的一种企业，和资本市场对接之后在财务报表上体现在八个字：赢利、持续、增长、稳定。对房地产开发企业来讲，08、07、06已经实现持续赢利的企业有几千家，但是能够做到稳定增长的企业在中国过去三年内还不到十家。这里引出了一个很专业的问题，要做到稳定增长需要有足够的土地储备和足够的项目储备，同时这个企业还必须具备多项目的操控能力，这两个前提条件保证了持续赢利和稳定增长。当一个企业实现的这两点之后所有的银行都会来找你。

　　在香港很多年前有这样的情况，加入新鸿基地产和长江实业准备开发新项目的时候，有十家银行会参与投标，贷款给它们。

　　最后我用这样的一个观点结束交流，作为地产商我们必须要认识到未来在市场上长久生存的无外乎这林种企业，一种是大而强的企业，我们能叫出名字的万科、中海，另外是专业、专注的企业，所谓专业有可能是专业做酒店、商场、旅游地产或者是工业厂房，在某一个产品里你很专业，另外专注，你专注于某一个市场某一个区域。所以大而将和专业、专注的企业必然成为未来行业发展中的主流企业，所以我也希望本地的地产商包括政府的相关部门要密切关注和关心和支持，这种长期在城市或者在省在某一个领域坚持发展的企业，对于哪些游击队要高度警惕。

　　不妥之处望大家批评指正！

　　—主持人—

　　谢谢胡董事长的精彩演讲，希望建业在引领和带动河南房地产业健康发展中发挥更大的作用，创造更多的经验。下面有请香港房地产建筑业协进会副会长、香港捷丰集团董事长姚征先生，主讲香港从事发展和内地房地产发展的趋势。姚先生在开展与内地合作方面表现突出，姚先生在引进和借鉴土地批租转让等方面做出过很大的贡献。

　　—姚征—

　　尊敬的在座的河南省、郑州市的领导，尊敬的香港房地产界、金融界和河南省的同行，尊敬的全球商报论坛的主持人，作为香港房地产界的人士，有机会出席共和国60周天的庆典，我还刚从济南观赏了中华人民共和国第十一届全国运动会的开幕式，又来到这个充满古老、历史、文化底蕴、又看到了郑州市欣欣向荣的城市面貌，内心十分震撼，也很受感动，会议的主持人给我出的题目，香港的城市建设和房地产确实不够时间讲，我为了约束一半的时间，只能从自己投身大陆房地产发展20年的体验，交流一下香港的经验。香港捷丰集团90年代响应的邓小平先生关于开发浦东的号召，首批入驻浦东，我们投资内地的港资企业沿用香港行业的规则进行项目的策划，请境外的设计师进行设计，项目的建造和销售以及引进香港公司来管理，抓住了这些发展机会，又经历了国内两轮房地产的宏观调控依然经久不衰，体会很深。12年以前，东南亚的金融风暴加上港英统治留下的香港经济不合理性，随之而来庞大负资产的出现对香港的经济带来了很大的打击，港人深刻体会到备考大陆的优势和SPA政策给香港带来了生机，目前香港的房地产和股市双双创旺，也出现了香港历史上为由的每平方米几十万的楼价。另外，港资企业在上海浦东拿地也出现了单副土地的成交价74亿，以及每平方米最高的楼板价三万七千。香港历来被国内投资者称为成熟的房地产市场，本港的房地产市场具有强力的辐射力，目前港资在上海浦东的投资占46%，位居第一。在过去十五年中，起步不久的大陆房地产，始终以起步比较早的珠江三角洲，和起点相对比较高的长江三角洲，以先进性和国际性为先导双双崛起，从土地批租、房屋按揭。特别是上海的房地产界香港很快，很敏感，使之成为带动内地房地产业发展重要的区域，再加上内地人口众多，幅员辽阔，这个产业进出市场之后自然产生了巨大的爆发力。香港的房地产在12年前的金融风暴之后，率先复出，都已经获利，他们的视线已经转移到了上海、广州、郑州，这样的趋势是由利益驱动，反过来又引导了香港、内地房地产发展商以前所未有的热情抢占先机，开阔了大陆内地的城市投入资金的平台，也为本港和房地产业相关人士提供了大量的创业和发展的机会。香港各业具有资金的优势，人才的优势和管理的优势，这三大优势今天仍然在发挥重要的辐射作用，使香港当之无愧的成为了内地与海外经贸发展的桥梁与中介，我们作为中间人感受了中国30年改革开放的道路，也得益于中国改革开放的成果，这也是香港未来发展的生命力与原动力所在。未来的机会很多，引来的挑战也很严峻，对香港来讲，目前要大力促进两地人才的交流。两地人才各有特长和优势，在这个方面只要两地政府降低门槛，改变繁复的手续，带来经济的融合指日可待。下面讲一下关于报吃不上业持续稳定发展的重要作用。在众多的投资产品中，房地产是抗风险能力最强的，它占全国经济的比重不小，为国家增加的税收和收入解决的就业做出了巨大贡献，许多投资客投资十分看好房地产市场，把钱做投资仍是香港和内地居民的首选。作为国民经济的支柱，房地产业发展可以带动百业。但是作为载体的商住楼，就其进驻企业的房产税、物业税可以高达几千万，对地方税收和刺激当地经济发展具有实质性的推动。关于香港的经验，来走中国房地产发展的新路。目前土地的资源在各大城市，中心区域不多了。在很多地方，无须大力招商引资，这是我个人的看法。市场转而注重开发商和企业的品牌以及产品的品位，乃至他们对设计、工程销售和物业管理水准的高低差异作为消费者选择因素。因此开发商突破传统的开发概念，换以精品的概念，来达到当地消费者提高生活质量为目标，不是只关注于每平方米的售价，同时还要不断更新管理层的人士，提高企业自身的管理水准，这未来房地产企业管理者应该专注的的问题。香港的房地产业发展在管理上普遍采用委托前期的策划、测量，后期的物业管理，整体的专业组合，从市场研究定位开始，遵从市场和法律。在这点上内地的企业是可以借鉴的。最后我想谈一下，香港房地产中介服务业如何来发挥优势。改革开放以来中国内地已经成为香港专业服务的重要区域，涵盖了商务、上市、IPO、输送、投资以及会计界领域，香港的专业服务水准是国际化、世界级的水准，如国际会计准则的运用，还有中英双语并行的优势，比其他国际上专业服务公司更容易进入到内地和大中城市，特别是二线城市和县级市。近年来留学返港的人士源源不断为内地提供了人才资源，在回归后，复容双赢已经成为了新港中介业的发展目标。目前新港政府也专注房价，升得过快，有点儿泡沫的成份，而且宣布在明年二月份制定出新的预算之后，列出新的购地计划，我们在内地也提出了参照香港购地的方式，发展商和政府两个积极性，更加理性控制土地价格，在平抑房价的基础上，制定更合理的房价。在上海兼并了南汇区以后，在土地资源问题上也面临着瓶颈。近年来，两地的房地产在拉动GDP，克服金融危机方面优势日益凸显，其前景无疑令人可观。对发展现代服务业，本人建议，在座的河南省的领导要宣传扩大招商力度，最近北京、上海、广东、天津，相继出台了关于房地产服务业的财政扶持意见，普遍表明了发展现代服务业的意向。第二要重视房地产中物业管理外资的准入。大陆处在从无到有普遍化的过程中，如何运用香港成熟的物业管理经验，在目前政府各部门重视市场运作机制中引入一些港资管理公司，特别是一些品牌，也不能因为外资的物业管理人员的工资成本较高在这一点上有所削弱。本人主张对外资的管理公司多提倡顾问化的专项服务，而不是采取如同内地物业管理公司的全程管理，这样把大量的勤杂人员、保安人员的管理成本由一家当地的公司操办，这样既可以避开劳工法一些敏感的问题，同时香港过来的专业人士，也能够充分发挥专业特长。优化政府服务，保证政策法规的协调性和连续性，防止政出多门，朝令夕改的弊端。我们建议过香港贸发局与各地的经贸委定期交流，旨在提高专业服务水准和政策。我们建议两地通用的中介服务的人员要建立自我约束机制，同时进入内地服务的现代服务业的香港专业人士也应该享受市民待遇，允许他们按照市民标准交纳四金，允许港人的子女在内地就读和高考，同时他们也应该承担当地市民所应承担的各项义务。限于时间，今天就交流到这里。我们不仅见证了30年改革开放的巨大变化，和中国房地产18年发展的全部过程，我们是名副其实的港豫交流的桥梁和纽带，我们可以更好地起中间联系作用。香港的传媒界已经做了报道，参与这次交流的香港人士也有了启发，产生了强烈的责任感。在结束我的发言时我有感悟，当年香港人走进深圳特区，改革开放初期，第一代创业者确实有一股朝气蓬勃开荒牛的精神，在今天两地业界和专业界同行都共同面临着中国和香港两地未来发展，如何利用最好的时机，保持和发扬当年的锐气和勇气，有胆有识走合作共融，合作改革，深化改革的必由之路，在座各位共同努力！

　　—主持人—

　　谢谢姚董事长，他的高见对河南房地产业有着很强的借鉴意义，下面有请安永中国香港地区上市服务主管合伙人何兆锋先生，主讲房地产企业上市的战略与实施。何先生是上市咨询专家，在座即将上市的企业要把握这个机会。欢迎何先生演讲。

　　—何兆锋—

　　各位嘉宾，上午好。在这里和大家分享一个非常成功的民企房地产企业如何和金融市场，通过上市形式做一个很好的对接。它是一个浙江的房地产企业，无论从资产还是规模上都有很大的增长。在2004年这加公司只有2.7亿的营业收入，利润四千多万，但是2007年，这家企业的总资产从2006年的27亿，上升到76.8亿，净资产从2006年的2亿增加到38.5亿。为什么在这么短的时间之内，有如此快的增长呢？公司在2006年才启动上市，在2007年12月份就完成了香港上市，因为香港交易所审核是看企业在招股书中披露的情况，这和内地A股企业审核不同，内地是做一个大家长的企业，希望上市公司风险比较低，股民可以接受，这也是造成两地上市时间差别的一个原因。这家企业在上市之前进行的重组，把另外的资产也放在上市的架构里，同时所有的房地产企业无论在香港还是在内地上市，土地储备非常重要，因为投资人看你企业的持续赢利性，做房地产企业不是做工厂，如果只有一块地，没有下一个项目肯定不行。所以房地产企业的投资人，要看到持续性，希望你好象一个工厂，有接续不断地购地开发实力。这家企业在上市之前也收购了一家公司，来扩充自己的土地储备。由于时间的关系今天就讲到这里，谢谢大家！

　　—主持人—

　　谢谢何先生，最后有请河南省人大常委会党组副书记，常务副主任李柏拴先生做论坛总结。

　　—李柏拴—

　　各位来宾朋友们，时间已经过了12点，我用五分钟的时间对本次论坛做一个简短的总结。这次论坛举办的非常好，之所以好，首先我们对此论坛的选题非常好，大家知道，房地产业是国民经济的支柱产业，是政府财政收入的重要来源，是当前和今后时期人民群众消费的热点领域，同时，房地产业还是一个城市文化的物化，一个城市形象的载体。大家知道，英国的约克和美国的纽约这两个城市是父子关系，也就是说当年，英国的约克人到了北美洲在纽约那个地方建立了新的城市，叫新约克，但是新约克和老约克的外在形式完全不同。本次论坛的主题把房地产业、金融市场和城市发展作为一个有机的整体去讨论，说明了我们对房地产业的认识提高到了一个新的水平。第二就是规格高、人员多。全国政协副主席黄孟复同志和省委书记、省人大常委会主任徐光春为本次论坛发来了贺信，出席论坛的专家学者、著名企业家围绕论题进行的畅所欲言，论述精辟观点新颖，使我们受益匪浅。第三本次论坛对河南省城市化进程将起到一个积极的作用，党的十六大提出，要全面建设小康社会这一奋斗目标，时任中共河南省委书记的李克强同志，曾经组织省委常委会讨论，在河南省这样一个70%以上人口是农民的发展中省份，怎么样实现小康目标？途径是什么？我个人认为，人均土地1.2亩，农民无可奈何在一亩土地上是种不出三千美金作物来的，所以当时省委决定，河南省建设小康社会的基本途径是工业化、城镇化促进农业现代化。现在河南省委、省政府又提出为了加快城市化的进程，河南要以郑州为中心，加快中原城市群的建设，并且将中原城市群的发展争取进入国家的战略层面。我们这次会议对河南省加快城镇化进程将起到一个积极的促进作用，希望与会的省职机关和各省辖市的同志们要认真研究这次会议提出的观点，结合当地的实际，进入我们的决策，以加快河南经济的发展，使河南房地产业有一个友好又快地健康发展。最后祝与会的各位领导，专家学者，同志们、朋友们和各位企业家，身体健康，在豫生活愉快，谢谢大家！

　　—主持人—

　　非常感谢李主任的重要讲话。李主任的讲话高屋建瓴，精辟深刻，高度评价了各位领导和主讲嘉宾的精彩演讲，充分肯定了这次论坛取得的成就，对下一步河南的房地产业发展给予了厚望。值此本次论坛各项预定的议程已经进行完毕，我们有充分的理由相信，此次论坛的举办对于理清我省房地产业发展的思路，明确发展的方向，抓住发展的重点，加快发展的步伐，必将起到积极的促进作用，也会为我省房地产业快速健康发展，加快我省城市化进程，以及全省经济友好又快发展起到积极作用。下面我宣布首届房地产业金融市场与城市发展论坛圆满完成各项议程，胜利闭幕！祝各位领导和嘉宾身体健康，工作顺利，万事如意！