原标题:《受灾小区重建“尴尬”:不用维修基金物业修不起 用了业主不愿意》

  猛犸新闻·东方今报首席记者  付雨涵/文图

  “这日子没法过了!”

  9月7日中午,家住郑州白沙镇中央花园的成莉趁着家里来水,赶紧把衣服塞进洗衣机,快洗15分钟模式才进行了一半,水又没了。“暴雨过后一个多月了,水电一直不正常!”

  因需动用维修基金,业主和物业“剑拔弩张”,导致该小区地下室淤泥未清理干净,受灾水电设备未恢复。

  记者走访多个小区发现,灾后小区重建遇到的最大的尴尬就是要不要使用维修基金,不使用物业修不起,用了业主不愿意。

  [困扰]

  暴雨过后  水电一直不正常

  “住进中央花园两年了,从来没有像现在这么闹心过!”成莉说。

  成莉住在高层,两梯两户,眼瞅着别的小区水电都正常了,他们小区一直都是临时电,早中晚三次短暂供水,“水的杂质还很多。”

  (中央花园地下室)

  更让她难以忍受的是,因淤泥未清理干净,地下室的气味特别大,这也让她担心:“这么大的气味,不会滋生细菌吗?”

  他们在物业群里反映了很多次,有业主反馈,坐电梯遇到电“乱爆炸”的,有反馈洗个澡等水时间长,把孩给冻感冒的,但因修复资金问题说不妥,一直不了了之。

  小区物业经理毕先生表示,往高层供水需要加压,控制加压系统的变频柜因泡水出问题了,需要修复,公共配电室全淹了,电梯问题也需要把电彻底修复好才能完全恢复正常,“目前,电梯用的是居民楼照明电,只能勉强带一部电梯。”毕先生表示,整个水电修复下来,需要小200万,他们物业负担不起,想动用维修基金,业主又不同意,沟通过几次均无果,目前只能在这搁置着。

  按照郑州市目前每平65元算,该小区20万平米面积,再加上利息收入,维修基金也不少。为啥大家不愿意动用维修基金?业主李伟娜表示,暴雨过后,物业的做法让大家看不到一点诚意,“你把地下室先清理干净了,让业主们看看,再说维修基金的事儿。”这一点,毕先生表示很为难,“没有电,很多设备没法用,人工清淤就物业那几个人,能干到啥时候去?”

  9月1日,也有业主给郑东新区相关部门反馈,因对物业公司极度不信任及受灾导致公共设备受损的责任划分问题,导致大部分业主极力反对使用维修基金,希望所属丹桂社区和白沙镇政府能组成临时工作组进驻小区,针对此次灾后重建供水、供电、供暖设备维修事项中出现的“资金来源问题”“责任划分问题”“小区业主对物业公司的信任危机问题”,召开现场协调会。

  但目前,该小区水电问题,仍然没能得到合理解决。什么时候能恢复正常?成莉感觉,短时间内估计很难。

  [症结]

  因维修基金谈不拢  多个小区遇重建难题

  中央花园遇到的重建难题,在其他小区也存在。近日,记者走访了郑州各区多个小区,发现灾后小区重建,难过维修基金关。

  马坤是郑州发展南郡小区的一名业主,暴雨时多部电梯因进水遭到损坏,个别单元的电梯不能使用,给业主造成极大不便。“8月底的时候,让业主签字,说要动用维修基金维修电梯,业主要求物业公布损坏原因及需要更换零件清单,物业并没有公布。”马坤说,物业已将维修方案报至房管局准备走程序使用业主维修基金,不少业主反对。“这是物业未将电梯升到高处导致的损坏,不应该是物业直接维修吗,为什么要动用大家的维修基金?”他希望紧张重建时,房管部门能给与督促管理。

  永恒理想公元上宅苑小区在暴雨中楼体周围路面出现大面积塌陷,业主王先生认为,他们小区的塌陷是质量问题,郑州永恒万通置业有限公司承担修复,而不是动用业主的维修基金。

  该业主表示,相邻小区上宅苑、美馆苑、尚景苑皆是同一开发商,暴雨之后都出现不同程度的路面塌陷。暴雨之前,路面已经出现几次相同塌陷问题。希望政府能够给与监管,采访中,另有两名业主也持有同样态度。

  记者了解到,永恒理想公元上宅苑小区交房已六年有余,开发商按相关法律法规、规范等进行竣工验收备案并交付,工程质量符合要求。金水区保障性住房管理办公室工作人员表示,物业共用部位、共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造时可使用专项维修资金,但是否属于工程质量问题,不好界定。

  高新区锦和苑b区,在暴雨中车库被淹,各个楼栋电梯均有损坏,8月底记者了解到,仍然未能维修好。汇美家园小区这次暴雨中,楼顶多处漏水,物业给出的解决方案是动用小区维修基金进行维修,但部分业主并不同意。

  花园路162号院暴雨之后,顶层公共面积漏雨严重,电动车棚无法充电,原本这是一个中专院校的家属院,属于老旧小区,社区不愿意接手,学校暂时义务管理,在征求大家修复意见时,过半业主不同意签字。修复问题不了了之。

  (花园路162号院)

  还有龙腾盛世小区,在这次暴雨中,部分道路被冲坏,需要动用约17万维修基金,但业主认为物业方不够公开透明,联合向维修基金管理中心进行举报。

  [探究]

  “物业管理弊端造成矛盾重重,多方联席会议制度很重要”

  据河南日报此前发布信息,郑州7.20特大暴雨造成直接经济损失532亿元。记者向郑州市物业维修基金管理中心了解到,这次暴雨导致小区围墙倒塌、地库被淹、设备房进水损坏、建筑屋面外墙漏水等情况比较多。

  在今年7月21日,郑州市物业维修基金管理中心发布《应急动用维修资金促进恢复群众正常生活的通知》,通知里要求,可以简化申请流程,原则上不再进行维修前实地查看,维修方案制定并公示后,可先行组织维修。

  政府出台通知,本是好意,实际实施中,不少小区遭遇的尴尬,也是真实存在的。面对天灾,物业公司做到哪一步算是没有过错,尽到了责任?这个需要具体小区具体分析。在河南财经政法大学民商法学院赵老师看来,物业公司提供的是商业化的服务,其服务水平和意识应高于政府提供的公共服务的标准,从法律上来看,物业服务是服务合同,主要是看过程不是看结果,物业公司做的是否到位,不完全从结果上来衡量,但过程需要符合服务要求和应对规范。他认为,这次暴雨给我们的一个重要反思,就是物业在管理上的应对是否合乎规范和要求,是需要改进的方向。

  “长久以来物业行业管理弊端造成的,沟通不到位,信息不透明。”郑东新区福泽门小区业委会主任范长江表示,多年来他一直在关心关注业主和物业问题,算得上郑州小有名气的业主事务顾问,他认为,想解决这个矛盾点,物业方的姿态很重要,“要增加公开透明度,公示的时候,把整个招投标,维修方案,材料等资金做个有效公示;验收过程中,引入业主代表,整个过程都让业主有参与权知情权;还有重要一点,建立业主代表、社区和物业多方联席会议制度,把功夫放在平时,有问题多沟通。”范长江认为,《民法典》282条明确规定,公共收益部分扣除成本归全体业主所有,灾难面前,一些物业可以把《民法典》执行到位,把过去三年内的公共收益给核算一下,先把公共收益拿出来维修,不够的基础上,再以公开透明的态度申请维修基金,或许事情要容易一些。

  在范长江看来,这次暴雨,小区的业主委员会发挥了积极作用。他认为,在法律法规尤其是条例的丰富性方面,河南在全国趋于上游水平,在推动业主自治方面,还有差距,仍需政府大力推进。