“环郑”时代大幕初启本报记者 龙雨晴/文 陈茜/图
随着郑州建设国家中心城市的步伐加快，城市框架不断拉大，楼市的投资建设也在不断外扩。2016年在郑州房地产市场上，三环乃至四环之外新盘林立，已经成了开发商的“主战场”。而今在郑州主城区之外，荥阳、新郑、平原新区等也成了开发商争相抢滩的“香饽饽”，从激烈的土地争夺到项目纷纷落地，楼市“环郑”时代已经悄然启幕。
现象：“环郑”楼市正升温
近年来，郑州版图的迅速扩容，交通路网的四通八达，房地产市场的高歌猛进，让“挤出效应”愈发频繁和明显。许多房企不再紧盯核心城区，开始在荥阳、新郑、中牟、新乡等地跑马圈地，随着这些资本的进入，这些“环郑”区域也迈上发展的新台阶。
7月21日，荥阳集中签约8个项目，涵盖高端装备制造、文化旅游、医疗卫生等多个领域，涉及正商、融侨、新田、华侨城等知名房企。一时之间，荥阳在特色小镇、文化旅游的建设红利下，再次成为幸运之城。
7月13日，思念、朗姿、康桥等五大企业与平原示范区政府签约中原金融小镇，将建设长线投资集聚、新兴金融孵化、金融科技创新“三大核心区”，以及专业服务配套、品质生活保障、文化旅游观光“三大功能区”。平原新区——这个郑州北部的桥头堡越发展现出它的魅力与优势。
6月22日，新郑市的土拍成为热点话题，参加拍地特别是成功拿地的开发商不再以新郑市本地开发商为主，甚至不再是郑州市房地产开发商，而变成了具有全国知名度的开发商，如碧桂园、招商、佳兆业等，新郑开始成为众多全国性开发商逐鹿中原的新战场。
这仅是近一个多月来，环郑州主城区的“环郑”区域在“怒刷存在感”。事实上，卓有远见的开发商早已在这些区域悄然布局，碧桂园就是这之中的佼佼者。在荥阳，龙城天悦雄踞郑西核心地段；在新乡平原新区，凤凰湾坐拥凤湖美景；在中牟绿博片区，郑东碧桂园打造该企业在河南区域标杆项目……碧桂园对郑州早已形成“合围”之势，将其品牌口碑逐步渗入，而后“大举进城”，效果出其不意。
而长期以来深耕郑州的正商走的则是“由点到面”的蔓延扩散之路。在深挖郑州主城区市场之余，正商在新郑的公主湖、智慧城、红河谷、红溪谷等项目接二连三刷新人们对正商的认知，在中牟雁鸣湖片区的双湖湾项目打造精细低密亲水住宅生活。围绕“怎么让郑州人生活得更好”主题，正商在“环郑”区域的项目，个个体现出其“高品质”的战略目标，实现创新突破。
此外，正弘湾悦云庄、绿地泰晤士新城、恒大御景湾、建业比华利庄园等共建新乡平原新区之繁华；普罗理想国、长基雁月湾、亚新美好香颂、万科荣成兰乔圣菲、康桥香溪郡等催熟中牟各区域之配套；金地、鑫苑、绿城、永威等让荥阳成为郑州所辖县（市）区中进驻外来房企较多的区域；航空港区和南龙湖区域的诸多项目不必多说，就连老城区也开始成为开发商抢夺土地的战场。“无疑，几大开发商拿地时，瞄准的客户群体绝不是原来老新郑城区的本土购房者，而是主动或者被动外溢的郑州客户群体。如何引导他们接受50公里之外的这个市场必然是个艰难的过程，虽然艰难，毕竟是个开始。”有业内人士如是评论。
据悉，奉行“和者筑善”品牌理念的保利地产也一直在寻求“环郑”近城、近郊区域的开发机会，郑州保利房地产开发有限公司副总经理杨鸿未告诉记者：“不久的将来，人们将在‘环郑’区域会看到保利地产的身影。”
原因：一举多得占先机
对于“环郑”时代，或许有人还会感到突兀，而对于“环京”，大家一定不陌生。受北京拿地难度加大、京津冀协同发展机遇、雄安新区建设等多重因素影响，今年“环京”区域的土地市场骤然升温，特色小镇、产业新城等业态的崛起，也给了房企在该区域布局的机会。
对比“环京”市场的升温，“环郑”区域热的原因也有相似之处。在这些区域如火如荼的建设热潮背后，有城市发展必然趋势的推动，有郑州建设国家中心城市的需要，有政策规划的引导，有特色小镇的机遇，有购房需求外溢的市场选择，也有郑州主城区拿地困难的无奈。
“受土拍限制的影响，在主城区通过招拍挂的途径获地概率降低，越来越多的企业向郊区外延，包括中牟、荥阳、新郑、新密等在内的环郑州主城区域土地市场升温，以特色小镇为代表的大体量项目的合作机会也会越来越多。”杨鸿未表示，“而保利地产之所以选择布局“环郑”区域，是基于都市化的发展逻辑，核心城市的近城、近郊区域将逐渐承接省内不断流入的人口、承接中心城区高房价压力下的外溢客群。”
“郑州是个发展极快的城市，如今国家中心城市建设让郑州的建设步伐进一步加速。”站在郑州发展进程的角度，有业内人士指出，“就像北京楼市繁荣起来，通州不会沉寂；上海市场火热起来了，嘉兴不会沉寂一样，随着郑州的快速发展，提前布局‘环郑’区域的开发商将赚取较大收益。”
在北京师范大学政府管理研究院副院长、产业经济研究中心主任宋向清来看，郑州现有城市框架不足以支撑国家中心城市发展定位，向外围扩展是必然选择。“开发商要获得超常规发展，就必须预知城市发展动向，引领城市发展未来，追随城市规划建设步伐，所以，以主城区为核心，继续分层次向外围逐级递进是开发商的战略选择。有眼光的开发商率先在这些区域布局，不仅占据发展先机，而且成本低收益大，可谓一举多得。”
趋势：城市版图再扩围
搭乘郑州飞速发展的顺风车，“环郑”区域的升温有目共睹。放在全国来看，三四线市场“发烧”也是今年楼市一个显著的现象。但是有业内人士指出：“三四线市场正面临严重分化，其发展关键要看人口流入、产业结构、区位、居民收入水平等因素，居民收入增长有限、产业结构单一、人口净流入减少的三四线市场，即使迎来短暂楼市升温，也是不可持续的。”
所以在“环郑”区域，人们更关注的是这场“烧”会持续多久，还有多大潜力，是否会“烧”到更远的地方？
杨鸿未认为，都市化发展的必然结果就是城市版图的外扩，“环郑”时代只是时间问题。“最新的郑州城市规划修订稿中，提出人口规模在2020年，将达到1245万人。中心城区无法满足居住需求时，外溢置业就成了趋势。随着城市快速路、轨道交通的不断发展，‘环郑’区域与中心城区的时间距离正在缩短。”而对于距离郑州更远的区域，杨鸿未表示，“基建发力、人口涌入，支撑着郑州的城市外扩。但这一趋势的辐射范围受制于人口增长速度、基础设施建设进度，只有在近城、近郊区域得到发展完善之后，才有向更远区域扩散的动力。”
宋向清也非常看好郑州周边房地产的发展，他站在大郑州融合的角度提出了他的看法：“荥阳、中牟、新郑、新密等地凭借据‘环郑’的地理优势能够率先享受到郑州飞速发展、需求外溢带来的楼市利好，而新乡平原新区与郑州也是一衣带水，成为新乡与郑州实现无缝对接的重要节点，受到强大的利好辐射，建设国家中心城市，郑州城市版图扩围是大势所趋。短期内中牟、新郑、荥阳会和郑州主城区联系越来越紧密，中期应该是平原新区、新密、长葛等，远期应该会向郑汴一体化，郑新融城，郑许融城，郑巩偃洛产业共建大长廊演进。”
建议：权衡需求再置业
可以预见的是，在“环郑”区域城市化快速推进的趋势下，更多的优秀房企选择进驻“环郑”区域，产品和服务都会有所升级。这在改善当地居民居住质量的同时，对于郑州的置业者来说，吸引力也在增强。那么置业“环郑”区域，业内人士又有哪些建议呢？
正商集团相关负责人认为，在“环郑”区域，配套跟不上是最主要的缺陷，区域真正成熟还要一定的周期。目前看来，这些区域最具吸引力的是一些改善楼盘，尤其是衍生出的特色小镇等更能满足改善人群的需求。所以该负责人目前不建议刚需置业“环郑”区域，他更看好的是这些区域的改善养老市场。
但事实上，许多刚需置业者也追“环郑”区域较低的房价。对于这部分人群，业内人士的建议是：首先，选择地铁沿线楼盘。置业郊区的话，上下班通勤时间比较重要。地铁的修建和开通节约了不少的时间和交通成本。地铁沿线的楼盘优先享受这种便捷，所以要买的话可以考虑一下距离地铁口1.5公里范围内的楼盘。而地铁口这种资源也是房子升值保值的一种优势。其次，关注大社区知名品牌。知名品牌开发商信誉比较有保障，而大社区规划配套较优。作为发展中的区域，周边配套不齐全，大品牌大社区有实力、有能力去发展配套，因此更具有优势。最后，选择配套比较成熟的区域。以荥阳为例，从荥阳规划发展的角度来看，东区新区的建设以及居住环境要优于老城西区，如郑州高铁西站等落户荥阳东区，未来发展潜力更大。
“在什么区域购房，是个体的选择问题，不能一概而论。”杨鸿未表示，“环郑”区域置业的优势在于，价格低、居住面积大，但劣势在于通勤时间长、配套资源少。不同的人有着不同的需求权重，需要具体问题具体分析。
宋向清指出：“对于年轻的置业者来讲，成本低、交通便利、配套齐全是最具诱惑力的，因此，开发商应多研究主流消费群体，开发出高至屋顶低到门槛的两种品质商品房，以适应高收入人群对高品质住宅的期盼，中低收入人群对安居梦想的期待。”
